Frist für Mängelbeseitigung - wann ist der Vermieter in Verzug?

Ein Vermieter ist in Verzug, wenn er vom Mieter eine schriftliche Mängelanzeige mit angemessener Fristsetzung zur Beseitigung eines vom Vermieter zu behebenden Mangels erhalten hat, die Reparatur, Mängelbeseitigung aber innerhalb der angemessenen Frist nicht ausführt.

Die Fristsetzung für eine Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter muss angemessen sein

Als Mieter und Betroffener müssen Sie immer abwägen, welche Zeitspanne für eine Mängelbeseitigung ausreichend ist.

Zu beachten ist immer, dass dem Vermieter eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung zur Verfügung stehen muss. ​​​​​
Mängel der Mietwohnung - Beseitigung durch Vermieter  

Die Frist richtet sich nach der Dringlichkeit für eine Mängelbeseitigung.
Mängelbeseitigung Mietwohnung - dem Vermieter eine Frist setzen 

• Achten Sie immer darauf, dass Sie den Zugang Ihres Schreibens beim Vermieter beweisen können.

Fristsetzung und Mietminderung für Mängelbeseitigung gegenüber dem Vermieter

Die Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass ein Mangel dem Vermieter nachweisbar mitgeteilt ist, eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt ist:
Mängel mitteilen, Mietminderung und Ansprüche geltend machen 

• Musterbrief - Mängel der Wohnung mitteilen, Reparatur fordern 

und der Mangel muss auch erheblich sein, die Wohnnutzung beeinträchtigen:
​​​​​​​Mietwohnung hat erhebliche Mängel - Nutzung beeinträchtigt? 

Was ist eine angemessene Frist für die Beseitigung von Mängeln in der Wohnung?

Es ist zu beachten, dass dem Vermieter genügend Zeit zur Verfügung steht, damit er die Mängelbeseitigung organisiert. Je nach Art des Mangels kann es vor einer Reparatur oder anderer Maßnahmen für eine Mängelbeseitigung erforderlich sein, dass der Mangel vom Vermieter, Handwerkern, Fachleuten besichtigt werden kann.

• Zwei bis drei Wochen gelten in aller Regel als ausreichende Fristsetzung für normale Reparaturen.
• Bei dringenden Mängeln (z.B. die Wasserversorgung funktioniert nicht) ist eine kürzere Frist angemessen, z.B. eine Woche.

Angemessene Frist für eine Mängelbeseitigung im Wohnhaus, der Wohnanlage

Schwieriger ist die Durchsetzung einer Mängelbeseitigung, wenn es um die Behebung eines Mangels, bzw. von Mängeln geht, die nicht direkt die Wohnung des Mieters betreffen, also Mängel am Haus, im Bereich der Sauberkeit (weitere Hinweise: Mangelnde Sauberkeit), etc.

Eine Fristsetzung von 3 Wochen für die Beseitigung solcher Mängel gilt als ausreichend.

Es kann dann aber trotzdem sein, dass der Vermieter nicht reagiert, sich dann in Verzug befindet. Wie sinnvollerweise dann die Mängelbeseitigung durchgesetzt werden kann, dies sollte mit einem Anwalt beraten werden.

Mängel im Haus, der Wohnanlage - ist eine Mietminderung möglich?

Auch die Beurteilung, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung für solche Mängel im Außenbereich der Wohnung eventuell durchgesetzt werden kann, ist sehr schwierig:

Es kommt darauf an, ob es sich um einen erheblichen Mangel handelt, ob der "Wohnwert" für Mieter in einem nicht hinnehmbaren Maß beeinträchtigt ist.

• Ob überhaupt in solchen Fällen eine Minderung des Wohnwerts gesehen wird, dies ist sehr von den Umständen des Einzelfalls abhängig.
• Die erhebliche Einschränkung des Wohnwerts ist zu beweisen, am besten mit Zeugen und Fotos.
  Zeugen können andere Mieter sein, die nicht haltbare Zustände bestätigen.
• Wie Gerichte solche Fälle beurteilen? Oft genug wird Mietern nur eine geringe Mietminderung (2 bis 5 Prozent) zugesprochen.

• Bei einer völligen Verwahrlosung des Treppenhauses wurden schon mal 20 Prozent Mietminderung von einem Gericht gewährt.
• Weiterhin müssen Mieter beachten, dass z.B. wegen einer schlechten Hausreinigung die Betriebskostenabrechnung nicht gekürzt werden sollte, bzw. gekürzt werden darf:
  Betriebskostenabrechnung wegen schlechter Hausreinigung kürzen 
  Ob eine Mietminderung wegen einer schlechten Hausreinigung durchgesetzt werden kann, dies kommt sehr auf den Einzelfall an.

Angemessene Fristsetzung für die Beseitigung von Ungeziefer, Schädlingen in der Wohnung

Im Rahmen eines Schädlingsbefalls kommt es für eine angemessene Fristsetzung sehr auf den Einzelfall an. Wenn Sie sich unsicher sind, welche Frist in Ihrem Fall angemessen ist, so sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

Verzug - keine Reparatur eines Mangels in angemessener Frist, Vermieter repariert nicht

Reagiert der Vermieter auf Ihre (nachweisbare) Mängelanzeige nicht, wurde der Mangel nicht innerhalb der ausreichend bemessenen Frist beseitigt, dann befindet sich der Vermieter mit Ablauf der Frist in Verzug. 

• In solchen Fällen stehen Ihnen verschiedene Maßnahmen zur Verfügung, damit der Mangel behoben wird.
  Urteil gegen Vermieter - Durchsetzung Instandsetzung, Reparatur 
• Was in welchem Fall die beste Vorgehensweise ist, sollte mit einem Rechtsanwalt abgeklärt werden. 
• Eventuell kommt eine Ersatzvornahme in Frage:
  ​​​​​​​Ersatzvornahme durch Mieter - Mängel beseitigen, Reparatur beauftragen  

Keine Fristsetzung bei sofort notwendigen Reparaturen für eine Mängelbeseitigung erforderlich

Anders ist es, wenn es um sehr dringende Reparaturen geht, Notmaßnahmen, eine Notreparatur erforderlich ist.

Ein Wasserrohrbruch führt dazu, dass in Ihre Wohnung, ggf. auch in der Wohnung eines Nachbarn intensiv Wasser eintritt. 

Man spricht dann auch von "Gefahr im Verzug": 
Mängel als Mieter bei Gefahr im Verzug beseitigen 

• Auch in solchen Fällen müssen Sie unbedingt versuchen, den Vermieter oder die Hausverwaltung zu erreichen, möglichst in Gegenwart eines Zeugen. 
• Wenn Vermieter und Hausverwalter nicht schnell erreichbar sind, sollten Sie jedenfalls die Polizei oder Feuerwehr rufen, damit Sofortmaßnahmen eingeleitet werden können, z.B. der Hauskeller geöffnet wird, die Wasserversorgung gesperrt wird. 

Mängelbeseitigung - können Mieter eine Reparatur sofort selbst beauftragen?

Ausnahmsweise kann in ganz dringenden Fällen ein sofortiges selbständiges Handeln des Mieters berechtigt sein, dass Sie also selbst den Auftrag zur Ausführung einer Notreparatur in Auftrag geben.

• Hier haften Sie aber zunächst einmal selbst für die Kosten, und je nach Lage des Falles kann der Vermieter sich hinterher auch auf den Standpunkt stellen, er erstatte die Kosten nicht, denn so dringend sei die Beauftragung doch nicht gewesen, man hätte ihm die Gelegenheit geben müssen, die Reparatur selbst zu beauftragen. 
  Dies ist schon häufiger bei Heizungsausfällen vorgekommen: 
  Heizungsausfall ist meist kein Notfall - Kosten eines Notdienstes 

Nur unter besonderen Voraussetzungen können Sie als Mieter eine sogenannte Ersatzvornahme ausführen, also anstelle des Vermieters einen Auftrag erteilen und dann die Erstattung der Kosten verlangen: 
Ersatzvornahme - Mieter kann Mängel selbst beseitigen - Vorsicht!