Wohnungsübergabe, Einzug in die Mietwohnung - Mängel, Schäden

Bei der Besichtigung oder der Wohnungsübergabe zum Einzug stellen Mieter fest, dass die neue Mietwohnung nicht in Ordnung ist, Mängel hat. Wie damit umgehen?

Mängel zum Einzug in die Mietwohnung - wie gegenüber dem Vermieter damit umgehen?

Handelt es sich um sogenannte unwesentliche Mängel, dann sprechen Mieter dies nicht gerne an, oder der Vermieter gibt sowieso zu verstehen, dass diese kleinen Mängel doch vom künftigen Mieter beseitigt werden.

Immer sollten Mieter darauf achten, dass alle bereits beim Einzug vorhandenen Mängel der Wohnung beweiskräftig dokumentiert werden, z.B. in einem Ãœbergabeprotokoll. 

Wird zusammen mit dem Vermieter kein solches Protokoll erstellt, dann sollten Sie als Mieterin oder Mieter selbst mit einem Zeugen ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellen, worin die Mängel (auch ggf., festgehalten wird, dass die Wohnung nicht renoviert oder in Teilen nicht renoviert ist) aufgeführt sind.

Es ist nützlich, Fotos zu machen - aber Zeugen sind oft notwendig.  

Einzug in neue Mietwohnung - Mängel der Wohnung im Übergabeprotokoll festhalten

Achten Sie darauf, dass in einem Ãœbergabeprotokoll bei Mietbeginn alle offensichtlichen Mängel festgehalten sind. 

Sind offensichtliche Mängel zum Einzug nicht dokumentiert, dann kann es sein, dass bei einem späteren Auszug der Mieter für die Beseitigung solcher Schäden in Anspruch genommen wird, wenn nicht beweisbar ist, dass Schäden schon beim Einzug vorhanden waren

• Mustervorlage für ein Wohnungsübergabeprotokoll der neuen Wohnung,
• Das Protokoll sollte dann vom Mieter und vom Zeugen unterschrieben werden, damit man bei einem späteren Auszug einen Beweis für schon vorhandene Mängel hat.

Neue Mietwohnung - Wohnung gemietet wie gesehen, wie besichtigt

Trifft man keine Regelung zur Mängelbeseitigung oder ist eine Vereinbarung mit dem Vermieter zur Mängelbehebung nicht möglich, 

• dann sind offensichtlich erkennbare, unwesentliche Mängel, die den Gebrauch der Wohnung nicht einschränken, akzeptiert,
• der Zustand der Wohnung mit unwesentlichen Mängeln ist dann als vertragsgemäß anerkannt.

• Dies ist wesentlich, weil Mieter vom Vermieter nach ihrem Einzug die Beseitigung unwesentlicher Mängel zwar fordern können, aber der Vermieter ist nicht zur Reparatur bzw. Beseitigung verpflichtet.

• Auch eine Mietminderung kann deswegen nicht durchgesetzt werden. 

Die Folge:
Unwesentliche Mängel können dann nur auf eigene Kosten behoben werden oder man muss damit leben.

Was sind unwesentliche Mängel bei Einzug in die neue Mietwohnung?

Unwesentliche Mängel sind z.B.: 

- Teppich mit Flecken, 

- Kratzer auf Fliesen, 

- gesprungene Wandfliese, 

- kleiner Riss im Laminatboden, 

- Kratzer auf der Küchenarbeitsplatte usw.

Offensichtliche kleinere Mängel sind vom Mieter als vertragsgemäßer Zustand auch anerkannt, wenn ein Ãœbergabeprotokoll unterschrieben wird, in dem steht: 

„Die Räume werden wie am ... gesehen übergeben“. 

Wenn das Ãœbergabeprotokoll keine solche Klausel enthält, dann steht oft schon im Mietvertrag eine ähnliche Klausel, die auch z.B. so lauten kann:  

"Die Wohnung wurde am ... vom Mieter eingehend besichtigt, der Mieter erkennt den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung an."

Weitere Hinweise:
​​​​​​​Neue Mietwohnung - von Anfang an Mängel, Schäden vorhanden 

Mieter sind übrigens nicht verpflichtet, ein Ãœbergabe - Protokoll zu unterschreiben.

Einzug in unrenovierte Mietwohnung kann ein vertragsgemäßer Zustand sein

Der Einzug in eine unrenovierte Wohnung kann ein vertragsgemäßer Zustand sein!

Die Wohnung muss auch nicht unbedingt über einen Bodenbelag verfügen:
Einzug in die Mietwohnung - die Wohnung hat keinen Bodenbelag 

Weitere Einzelheiten:
Einzug in neue Mietwohnung - muss der Vermieter renovieren? 

Auch wenn Sie meinen, der unrenovierte Zustand ist offensichtlich und Sie gehen davon aus, dass der Zustand von Ihnen akzeptiert ist:

• Mieter müssen darauf achten, dass dies für einen späteren Zeitpunkt (spätestens bei Wohnungsrückgabe) beweisbar ist - ist der ehemalige Zustand nicht beweisbar, dann kann dies zu Renovierungsverpflichtungen führen.
• Bedenken Sie, dass es zu einem Eigentümerwechsel kommen kann und dann interessiert es einen neuen Eigentümer nicht, was ggf. zwischen Ihnen und dem früheren Vermieter / Eigentümer mündlich vereinbart war, wenn Sie das nicht beweisen können:
  Wohnung nicht renoviert übernommen - wie als Mieter beweisen? 
• Manchmal zahlen Vermieter wegen dem Einzug in eine unrenovierte Wohnung einen Ausgleich oder gewähren einen Mietverzicht - was ist, wenn der Ausgleich nicht der erforderlichen Gegenleistung der Renovierungskosten entspricht?
  Unrenovierte Mietwohnung - angemessener Ausgleich, Mietverzicht für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung bekommen?

Wesentliche Mängel der neuen Mietwohnung hat immer der Vermieter zu beheben

Würde es sich aber um wesentliche Mängel handeln (z.B. eine feuchte Wand, Risse in der Wand), dann hätte der Vermieter, auch wenn solch ein Mangel bei der Wohnungsübergabe / Besichtigung erkennbar war, die Pflicht zur Mangelbeseitigung,

• und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag geregelt wäre, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss. 
  In der neuen Mietwohnung gab es von Anfang an Mängel, Schäden 
• Die Beseitigung eines erheblichen Mangels kann immer durchgesetzt werden, auch eine Ersatzvornahme für die Behebung des Mangels kann in Betracht kommen.

Sie müssen für eine Beseitigung den Vermieter schriftlich auffordern, dass der Mangel innerhalb einer angemessenen Frist behoben wird.

Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, dann könnte bei einem erheblichen Mangel die Miete gemindert werden.

• Ob das in Ihrem Fall möglich ist, z.B. weil der Mangel bereits bei Einzug offensichtlich war, bedarf einer fachlichen Prüfung.

 Schäden in der neuen Mietwohnung waren vor dem Einzug nicht zu erkennen

Sogenannte "verdeckte" Mängel sind immer die Angelegenheit des Vermieters.

• Das kann z.B. das Auftreten von Schimmel betreffen, wenn die von Schimmel betroffene Wand nur überstrichen war, zuvor der Schimmel nicht fachgerecht beseitigt wurde.
• Auch wenn man z.B. nach dem ersten Bad bzw. duschen feststellt, dass das Wasser kaum abläuft, mit einfachen Haushaltsmitteln die Verstopfung nicht beseitigt werden kann, dann muss der Vermieter diese beseitigen.

Sehr erhebliche, starke Schäden in der neuen Mietwohnung - in die Wohnung einziehen?

Es kommt vor, dass eine Wohnung übergeben werden soll, in die man als Mieter nicht einziehen möchte, bevor der Vermieter sehr erhebliche Mängel beseitigt hat.

• In solchen Fällen stellen sich immer Rechtsfragen, z.B. ob sehr erhebliche Schäden / Mängel zu einer fristlosen Kündigung des gerade geschlossenen Mietvertrags berechtigen, ob möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz besteht, ein Anspruch auf Mietminderung, wie man eine Mängelbeseitigung durchsetzt:
  Mietvertragsbeginn - Einzug in die neue Wohnung nicht oder nur zum Teil möglich