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Ersatzvornahme - Auftrag für Reparatur von Mängeln durch Mieter

Beseitigt der Vermieter ihm mitgeteilte wesentliche Mängel der Wohnung nicht, dann können Mieter die Reparatur in Auftrag geben und die Kosten der Reparatur vom Vermieter im Rahmen der "Ersatzvornahme" fordern. Welche Voraussetzungen müssen für eine Instandsetzung mit einer Ersatzvornahme für Mieter vorliegen?

Als Mieter eine Ersatzvornahme gegenüber dem Vermieter einleiten - was ist dafür notwendig?

Für die Durchführung einer Ersatzvornahme müssen Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Ersatzvornahme kann nur für die Beseitigung nicht unerheblicher Mängel erfolgen.
Mängel der Mietwohnung - wesentliche Mängel, Einschränkung der Nutzung? 

Für die Durchsetzung der Mängelbeseitigung müssen Mieter Vorsicht walten lassen und zuvor immer:

  • dem Vermieter den Mangel schriftlich anzeigen („Der Abfluss an der Küchenspüle ist undicht.“)
  • den Vermieter zur Mangelbeseitigung auffordern („Bitte bringen Sie das in Ordnung“ )
  • eine ausreichende Frist zur Mangelbeseitigung setzen, am besten mit Datum („bis zum 17. diesen Monats“)

Verstreicht eine ausreichend bemessene Frist für die Vornahme einer Reparatur bzw. Instandsetzung, dann befindet sich der Vermieter in Verzug. Wurde die Ersatzvornahme nachweisbar gegenüber dem Vermieter angekündigt und ist der Verzug eingetreten, so kann die Reparatur im Wege der Ersatzvornahme beauftragt werden.
Ersatzvornahme - Auftrag für Reparatur von Mängeln durch Mieter 

  • Noch eine Warnung:
    Wer den Mangel selbst beseitigt oder beseitigen lässt, vernichtet damit die Beweise dafür, dass der Mangel überhaupt bestanden oder welcher Grund die Ursache ist.
    Es müssen also zuvor unbedingt Beweise festgehalten werden. 

  • Lassen Sie sich beraten, ob die Möglichkeit einer Klage auf Instandsetzung einer Ersatzvornahme vorzuziehen ist.

Vermieter hat die Reparatur nicht durchgeführt - die Ersatzvornahme als Mieter ankündigen

Immer ist die Ersatzvornahme gegenüber dem Vermieter anzukündigen.
Musterbrief - Ankündigung Ersatzvornahme für Mängelbeseitigung 

Die Ankündigung kann auch bereits in der Aufforderung zur Mängelbeseitigung geschehen:
Musterbrief - Mängel der Mietwohnung mitteilen, Reparatur fordern 

Beispiel

Falls innerhalb der genannten Frist keine Reparatur, keine Mängelbeseitigung erfolgt, werde(n) ich / wir die Arbeiten selbst in Auftrag geben, die Kosten von Ihnen fordern.

Oder, falls nichts von Seiten des Vermieters nach der Anzeige des Mangels geschehen ist, in der schriftlichen Mängelanzeige die Ankündigung der Ersatzvornahme noch nicht enthalten war, dann die beabsichtigte Ersatzvornahme in einem gesonderten Schreiben mitteilen:

Beispiel

Sie haben auf meine / unsere Aufforderung vom ... wegen des in meiner / unserer Wohnung vorhandenen Mangels nicht reagiert, keine Reparatur durchgeführt. Ich / Wir setze(n) Ihnen hiermit eine letzte Frist bis zum ... . Falls innerhalb der genannten Frist keine Reparatur, keine Mängelbeseitigung erfolgt, werde(n) ich / wir die Arbeiten selbst in Auftrag geben, die Kosten von Ihnen fordern.

Ersatzvornahme - der Vermieter hat die gesetzte Frist für die Reparatur nicht beachtet

Mieter müssen darauf achten, dass die vorstehenden Schritte nachweisbar sind, die Zustellung entsprechender Schreiben beim Vermieter bewiesen werden kann.
Zustellungsnachweis - sicherer Versand für Schreiben, Briefe 

  • In solchen Fällen ist der Zeitpunkt der Zustellung wichtig, besonders für den Nachweis eines eingetretenen Verzugs und auch dafür, wenn wegen eines Mangels die Miete gemindert werden soll, denn bei erheblichen Mängeln kommt eine Mietminderung in Betracht.

Vermieter macht keine Reparatur - Mieter beauftragt Firma mit der Mängelbeseitigung

Wurde vom Vermieter die ausreichend bemessene Frist für die Mängelbeseitigung überschritten, war die beabsichtigte Ersatzvornahme mitgeteilt, dann können Mieter eine Firma mit der Behebung des Mangels beauftragen.
Die hierfür entstehenden Kosten können Mieter vom Vermieter erstattet verlangen. Mieter sollten immer darauf achten, dass entstehende Reparaturkosten angemessen sind, der Ortsüblichkeit entsprechen und ordentliche Rechnungen erteilt werden.

Hinweis


​​​​​​Arbeiten müssen – wie vom Vermieter auch – in jedem Falle fachgerecht ausgeführt werden. Das bedeutet nicht unbedingt, dass sie von einer Fachfirma ausgeführt werden müssen.

    Reparaturkosten für eine Ersatzvornahme von der Miete abziehen

    Wenn Sie die Rechnungskosten von der Miete einbehalten wollen, dann sollte auch dies angekündigt werden, sicherheitshalber erst für den übernächsten Monat:
    Die Kosten werde ich von der Miete einbehalten, und zwar beginnend mit dem Monat ….
    Lesen Sie dazu:
    Aufrechnung - als Mieter selbst aufrechnen 

    Ersatzvornahme - Notdienst, Notreparatur beauftragen, Kosten vom Vermieter fordern

    In besonders dringenden Fällen kann der Mieter einen Notdienst mit der Vornahme einer Reparatur (auch einer behelfsmäßigen Reparatur) beauftragen.

    Ein solcher Fall ist zum Beispiel, wenn bei einer Rohrverstopfung z.B. Wasser / Abwasser (Fäkalien) über die Toilette in die Wohnung läuft, der Vermieter bzw. die Hausverwaltung kurzfristig nicht erreichbar ist, diese nicht schnell Maßnahmen für die Schadensbeseitigung einleiten kann und die Gefahr einer Schadensvergrößerung (z.B. Abwasser kann in andere Wohnungen laufen) besteht.

    Notreparatur für Mängelbeseitigung im Rahmen einer Ersatzvornahme beauftragen

    Bevor Sie eine Firma mit einer Notreparatur beauftragen: Wägen Sie ab, ob dies wirklich erforderlich ist. Z.B. wird der Ausfall der Warmwasserversorgung im Allgemeinen nicht als ausreichender Grund für die sofortige Beauftragung eines Notdienstes gesehen, da es als zumutbar gilt, dass man sich heißes Wasser für einige Tage (z.B. für die Körperpflege) auf dem Herd bereitet.

    Musterbriefe - Ersatzvornahme für eine Reparatur, Instandsetzung dem Vermieter ankündigen

    Hier finden Sie Musterbriefe an den Vermieter



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