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Unrenovierte Mietwohnung - angemessener Ausgleich, Mietverzicht

Wird dem Mieter die Wohnung am Anfang unrenoviert übergeben, ist die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn nicht als Ausgleich ein ausreichender Mietverzicht gewährt wird.

Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wohnung in gebrauchsfertigem Zustand zu übergeben und die Instandhaltung zu tragen.
Instandhaltungspflicht des Vermieters

In vielen Mietverträgen steht aber, dass der Mieter verpflichtet ist, die Renovierung, laufende Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Das ist rechtlich möglich, aber viele Klauseln sind unwirksam:
Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet?

Renovierungsklausel unwirksam - Mietwohnung ist zu Beginn des Mietvertrags unrenoviert

Solche Renovierungsklauseln sind grundsätzlich unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde.

  • Die Folge ist: Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Bedarf zu renovieren und kann vom Mieter keine Renovierungsarbeiten verlangen, auch nicht am Ende des Mietverhältnisses.

Übernahme der Schönheitsreparaturen durch Mieter - angemessener Mietverzicht, Mietfreiheit

Wirksam könnte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Renovierungsklausel in einem solchem Fall nur sein, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses ein angemessener finanzieller Ausgleich des Vermieters gegeben wird,

  • z.B. der Vermieter dem Mieter Geld für Material und Arbeit gibt, oder für eine entsprechende Zeit Mietfreiheit gewährt, also durch einen angemessenen Mietverzicht letztlich die Kosten trägt.

Was ist angemessener Mietverzicht? Für wie lange muss Mietfreiheit gewährt werden?

Was das genau bedeutet, ist von der Rechtsprechung bisher nicht geklärt.

Beispiel

Eine Wohnung von 50 qm wird unrenoviert übergeben.  Die Renovierung durch eine Fachfirma würde 3.700 € kosten. Die Gesamtmiete beträgt 600 € monatlich.

- Sicher nicht angemessen wäre es, wenn ein Mietverzicht von 1 Monat gewährt wird.
- Sicher angemessen wäre es, wenn ein Mietverzicht von über 6 Monaten gewährt wird.

Im Streitfall müsste ein Gericht entscheiden, ob der gewährte Mietverzicht, Ausgleich durch den Vermieter, ausreichend war. Pauschal kann nicht gesagt werden, was angemessen ist - der Einzelfall muss jeweils genau betrachtet und beurteilt werden.

Dabei kann es sehr auf Einzelheiten ankommen, was im Einzelnen renovierungsbedürftig war:

War der Zustand der Wohnung bei Übergabe stark renovierungsbedürftig, waren Teile der Wohnung völlig in Ordnung usw. Unklar ist, wie berücksichtigt wird, wenn keine Fachfirma, sondern der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst ausführt, was dann als angemessener Ausgleich gilt. 

Beweismittel sichern über den unrenovierten Zustand der Mietwohnung zu Mietvertragsbeginn

Das Gericht hat einen Spielraum, zu bewerten, was "angemessen" ist, muss also nicht unbedingt vorgelegten Berechnungen folgen.


Redaktion


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