Unrenovierte Mietwohnung - angemessener Ausgleich, Mietverzicht

Wird am Anfang des Mietverhältnisses die Wohnung unrenoviert übergeben, dann ist die Abwälzung, die Ãœbertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Eine Ausnahme besteht, wenn ein ausreichender Ausgleich für die Ãœbernahme einer unrenovierten Wohnung dem Mieter gewährt wurde, z.B. ein ausreichender Mietverzicht.

Einzug des Mieters - Ãœbergabe der Wohnung durch Vermieter in gebrauchsfertigem Zustand

Nach dem Gesetz hat der Vermieter die Wohnung in gebrauchsfertigem Zustand zu übergeben und die Instandhaltung zu tragen.
Einzug, Ãœbergabe der Mietwohnung - muss der Vermieter renovieren? 
Instandhaltungspflicht des Vermieters

Regelung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag nicht immer wirksam

• In vielen Mietverträgen steht, dass der Mieter verpflichtet ist, die Renovierung, laufende Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Das ist rechtlich möglich, aber viele Klauseln sind unwirksam:
Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet?

Renovierungsklausel ist unwirksam wenn die Wohnung unrenoviert an Mieter übergeben wurde

Renovierungsklauseln zur Ausführung von Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich unwirksam, wenn die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde.

• Die Folge ist:
  Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Bedarf zu renovieren und kann vom Mieter keine Renovierungsarbeiten verlangen, auch nicht am Ende des Mietverhältnisses.

Übernahme der Schönheitsreparaturen durch Mieter - angemessener Mietverzicht, Mietfreiheit

Wirksam könnte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Renovierungsklausel in einem solchem Fall nur sein, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses vom Vermieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gegeben wird,

• z.B. der Vermieter dem Mieter Geld für Material und Arbeit gibt,
• oder für eine Zeit Mietfreiheit gewährt, also durch einen angemessenen Mietverzicht letztlich die Kosten trägt.

Was ist angemessener Mietverzicht? Für wie lange muss Mietfreiheit gewährt werden?

Was das genau bedeutet, ist von der Rechtsprechung bisher nicht geklärt.

Im Streitfall müsste ein Gericht entscheiden, ob der gewährte Mietverzicht, Ausgleich durch den Vermieter, ausreichend war. Pauschal kann nicht gesagt werden, was angemessen ist - der Einzelfall muss jeweils genau betrachtet und beurteilt werden.

Dabei kann es sehr auf Einzelheiten ankommen, was im Einzelnen renovierungsbedürftig war:

War der Zustand der Wohnung bei Ãœbergabe stark renovierungsbedürftig, waren Teile der Wohnung völlig in Ordnung usw. Unklar ist, wie berücksichtigt wird, wenn keine Fachfirma, sondern der Mieter die Renovierungsarbeiten selbst ausführt, was dann als angemessener Ausgleich gilt. 

Beweismittel sichern über den unrenovierten Zustand der Mietwohnung zu Mietvertragsbeginn

• Am Anfang des Mietvertrages sollten Sie den unrenovierten Zustand möglichst gut feststellen, Fotos machen und aufmerksame Zeugen dazuholen.
  Dazu empfiehlt sich auch die Erstellung eines eigenen Ãœbergabeprotokolls: Mustervorlage - Wohnungsübergabeprotokoll für neue Wohnung 
• Sie könnten ein Angebot einer Fachfirma erstellen lassen.
• Stoßen Sie erst später, bzw. am Ende des Mietvertrags auf das Problem, ist es entscheidend, wie gut Sie den anfangs unrenovierten Zustand nachweisen können: 
  Wohnung nicht renoviert übernommen - wie als Mieter beweisen? 

Das Gericht hat einen Spielraum, zu bewerten, was "angemessen" ist, muss also nicht unbedingt vorgelegten Berechnungen folgen.