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Schönheitsreparaturen - Regelung im Mietvertrag gültig oder ungültig?

Meist stehen die Vereinbarungen über die Renovierungspflicht oder Schönheitsreparaturen für die Wohnung in einem Formularmietvertrag, den der Vermieter vorgelegt hat. Viele vertragliche Formularklauseln wegen der Ausführung von Schönheitsreparauren sind von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt worden.

Bevor Schönheitsreparaturen durchgeführt werden - Regelung des Mietvertrags prüfen

Es kann sich lohnen, den Mietvertrag auf die Wirksamkeit einer Klausel wegen auszuführender Schönheitsreparaturen fachlich überprüfen zu lassen., da sich bei einer unwirksamen Regelung ergeben kann, dass Schönheitsreparaturen nicht auszuführen sind.
Renovierung bei Auszug - bei welchem Zustand der Wohnung? 

Formularvertragliche Regelung über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig, wirksam?

Grundsätzlich ist eine Formularvertrags-Regelung nur wirksam, wenn sie klar erkennen lässt, was der Mieter tun muss — jede Unklarheit macht die Klausel insgesamt unwirksam. 

Weiter darf die Klausel (auch wenn sie inhaltlich ganz klar ist), nicht so weit von dem gesetzlichen Leitbild abweichen, dass sie für die Mietpartei überraschend ist.

Seit Jahren sind Mietvertragsformulare von ganz unterschiedlichen Verlagen oder Musterverträge von verschiedenen Wohnungsunternehmen auf dem Markt, und es gibt eine Vielzahl von Einzelformulierungen und Kombinationen von Sätzen, die dann zur Renovierung, zur Ausführung der Schönheitsreparaturen den Mieter verpflichten sollen.

Vereinbarung über Schönheitsreparaturen, Renovierungsregelung im Formularmietvertrag

Weil Mieter besonders wenig Möglichkeiten haben, in einem vom Vermieter vorgegebenen Formularmietvertrag vom Vermieter vorgegebene Bestimmungen abzuändern, werden solche Klauseln von den Gerichten besonders stark kontrolliert. 

Bundesgerichtshof - viele Renovierungsklauseln, Regelungen sind unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat inzwischen viele dieser Formulierungen geprüft.

Der BGH hat wirksame Klauseln: 
Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet 

und unwirksame Klauseln festgestellt:
Schönheitsreparaturen - unwirksame Regelungen im Mietvertrag ​​​​​​​

Einzelne unwirksame Klausel wegen Schönheitsreparaturen - gesamte Regelung unwirksam

Kombinationen von (einzeln vielleicht wirksamen) Klauseln, können durch einen sogenannten "Summierungseffekt" zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen führen.

Der Mietvertrag enthält eine unwirksame Klausel zur Ausführung der Schönheitsreparaturen

  • Wichtig:
    Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, dann ist in aller Regel die gesamte Regelung zur Ausführung bzw. Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirksam, wonach Mieter die Renovierung zu tragen haben. 
  • Die Folge: Der Vermieter ist zur Renovierung verpflichtet.

Wohnung wurde nicht renoviert, unrenoviert übergeben - keine Schönheitsreparaturen

Ist dem Mieter eine nicht vollständig renovierte Wohnung übergeben worden, und hat er dafür auch keine angemessene Ausgleichszahlung oder Entschädigung erhalten, dann müssen Mieter nicht renovieren.

BGH: Keine Renovierungspflicht nach Einzug in unrenovierte Wohnung

Haben Mieter selbst in der Wohnung stark farbige Anstriche angebracht, dann kann sich daraus, trotz unwirksamer Renovierungsklausel, die Verpflichtung für die Ausführung von Schönheitsreparaturen ergeben: 
Wohnungsrückgabe - Tapeten, Wände in bunten Farben renoviert ​​​​​​​ 

Besenreine Rückgabe der Mietwohnung - Pflicht zur Renovierung kann trotzdem bestehen

Es ist für sich genommen kein Widerspruch, wenn im Mietvertrag eine besenreine Rückgabe vereinbart ist - die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist unabhängig davon:
Besenreine Übergabe bei Rückgabe der Mietwohnung - Bedeutung  



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