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Wohnungsmietvertrag - Summierungseffekt macht Klausel unwirksam

Die Unwirksamkeit einer an sich wirksam vereinbarten AGB-Klausel im Wohnungsmietvertrag kann durch den sogenannten Summierungseffekt entstehen, wodurch dann die AGB-Klausel unwirksam wird.

AGB-Klauseln - Allgemeine Geschäftsbedingungen - Formularklauseln im Wohnungsmietvertrag

AGB-Klauseln, sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag der Wohnung sind nicht immer wirksam - fast immer werden Mietverträge vom Vermieter gestellt, den Mietern einfach zur Unterschrift vorgelegt, und fast immer sind diese Mietvertragsformulare dafür bestimmt, mehrfach verwendet zu werden - mit Ausnahme der Angaben zur Wohnung selbst, zur Miethöhe und zu den Mietern.

Definition des Formularmietvertrags bei Wohnungsmietverträgen

Bei der mehrfachen Verwendung eines Mietvertrags für Wohnungen durch Vermieter handelt es sich dann um Formularmietverträge - es ist gleichgültig, ob es sich um ein im Laden gekauftes Formular handelt, ein aus dem Internet bezogenes Vertragsdokument oder um einen Ausdruck aus dem Computer des Vermieters.

AGB-Klauseln, Formularklauseln im Mietvertrag der Wohnung können unwirksam sein

Wohnungsmieter sind als Verbraucher durch das Gesetz geschützt gegenüber solchen, ihnen zur Unterschrift vorgelegten Vertragsformularen:

Weil solche Formularverträge oft umfangreich sind, die eine Vertragsseite (Vermieter) diesen Text vorlegt und über Einzelheiten meist gar nicht verhandeln will, muss das Gericht prüfen, ob die Regelungen für den Verbraucher (Mieter) klar und eindeutig sein, ob sie vom Gesetz abweichen und überraschend sind, §§ 305 bis 310 BGB.

  • Vertragsregeln, Klauseln, die nicht diesen Anforderungen entsprechen, werden vom Gericht als unwirksam behandelt - mit dem Ergebnis, dass an dieser Stelle dann gilt, was im Gesetz steht.

Der Summierungseffekt kann AGB-Klausel im Wohnungsmietvertrag unwirksam machen

Ein besonderer Fall ist der sogenannte "Summierungseffekt".

Dieser Summierungseffekt kann im Zusammenhang mit AGB-Klauseln im Mietvertrag für eine Wohnung bestehen. 

  • Es kann sein, dass eine Formularklausel für sich genommen wirksam ist, aber der Vertrag weitere unwirksame Regelungen enthält, die eine wirksame Klausel sozusagen „vergiften“. 

Summierungseffekt kann zur Unwirksamkeit von AGB-Klauseln im Mietvertrag führen

Besonders im Zusammenhang mit Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen kann durch den Summierungseffekt die gesamte Regelung unwirksam werden. 

Ist dies der Fall, dann wird eine Regelung (z.B. bei den Schönheitsreparaturen) insgesamt unwirksam.

Wohnungsmietvertrag - wirksame Klausel wird durch Summierungseffekt unwirksam

Eine an sich wirksame Klausel im Wohnungsmietvertrag kann durch den Summierungseffekt unwirksam werden.

Beispiel für eine unwirksame Klausel im Mietvertrag der Wohnung durch Summierungseffekt

  • Im Mietvertrag steht:
    „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ 

Diese Klausel für sich allein ist wirksam vereinbart (wenn nicht die Wohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde).

  • An anderer Stelle im Mietvertrag steht aber:
    „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens alle fünf Jahre durchzuführen“ - diese Vereinbarung ist als "starre Fristenregelung" zu verstehen
    , diese Klausel ist unwirksam.

Dies führt dann dazu, dass die ursprünglich wirksame Klausel:

 „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“ infolge des Summierungseffekts unwirksam wird.

  • Die Folge des Summierungseffekts ist, dass der Mieter nicht zu renovieren braucht, die Schönheitsreparaturen sind nicht auszuführen.
Hinweis


Wenn mehrere, Sie belastende Klauseln im Mietvertrag miteinander in Verbindung stehen, sollten Sie fachlichen Rat einholen, die zusammenhängenden Regelungen auf die Wirksamkeit hin prüfen lassen.



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