Fristen im Mietvertrag für Ausführung der Schönheitsreparaturen

Stehen Fristen im Mietvertrag für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, dann ist zu prüfen ob es sich um eine für Mieter verbindliche Fristenregelung handeln soll, oder ob die Fristen unverbindlich sind. Dies ist wichtig für die Feststellung, ob die Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen für Mieter wirksam oder unwirksam ist.

Schönheitsreparaturen - starre Fristen für Ausführung machen Regelung unwirksam

Stehen im Wohnungsmietvertrag verbindliche Renovierungsfristen, dann sind diese unwirksam.

Sind die vorgesehenen Fristen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen aber nur eine Orientierung, dann kann die Vertragsregelung wirksam sein. 

Was ist nun eine starre Frist, was eine flexible Frist?
Eine starre Frist liegt vor, wenn der Mieter nach Ablauf der Frist immer verpflichtet sein soll, zu renovieren, egal ob Renovierungsbedarf besteht oder nicht.

• Eine solche starre Klausel ist unwirksam mit der Folge, dass die gesamte Renovierungsregelung unwirksam ist. Es ist dann nach dem Gesetz der Vermieter zur Renovierung verpflichtet.

Renovierungsfristen im Mietvertrag - Klauseln mit flexiblen Fristen sind wirksam

Es gibt aber auch Mietverträge, in denen das milder formuliert ist, nur als Orientierungshilfe zu verstehen ist, z.B.

"im Allgemeinen betragen die Fristen...",

oder

"die Fristen betragen in der Regel...",

oder wenn es heißt, dass sich die Renovierungsfristen je nach Zustand der Wohnung

"verkürzen oder verlängern"

​​​​​​​- dann geht man davon aus, dass die Fristen nur zur Orientierung dort stehen, und es für das Ausführen von Schönheitsreparaturen auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung ankommen soll.

• Sind Fristen nur zur Orientierung in den Mietvertrag aufgenommen, dann wird eine Renovierungsregelung allein dadurch nicht unwirksam, ist in der Regel wirksam.
• Wo genau die Grenze zwischen starrer Frist und Fristen liegt, die als Orientierung zu verstehen sein sollen, lässt sich nicht eindeutig sagen. Auch weitere Sätze im Mietvertrag können zur Beurteilung dieser Frage herangezogen werden.
• Manchmal ergibt sich auch aus der Rechtsprechung der örtlichen Gerichte schon eine klare Linie.

Auch die unverbindliche Fristenregelung für Schönheitsreparaturen kann unwirksam sein

Unwirksam werden kann eine Fristenregelung, die an sich nur als Orientierung zu verstehen ist, aber dennoch, wenn in der "Summierung" mit anderen, unwirksamen Regelungen im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen, die Renovierungsvereinbarung insgesamt unwirksam wird.

• Solche Regelungen sollten ggf. im Zusammenhang frühzeitig, vor der Wohnungsrückgabe und Durchführung einer Renovierung, fachlich geprüft werden:
  Mietvertrag - AGB-Klauseln können in der Summierung unwirksam sein 

Renovierungsklauseln für Schönheitsreparaturen oft unwirksam

Aus verschiedenen Gründen können Vertragsregelungen, die den Mieter zur Renovierung verpflichten, unwirksam sein.

• Einer der Gründe für die Unwirksamkeit ist oft die Fristenregelung.
  Schönheitsreparaturen Mietwohnung - gibt es Renovierungsfristen?  
  
• Ist eine starre Frist vereinbart, dann ist die ganze Renovierungsregelung unwirksam.
• Ist es eine flexible Frist, dann führt dies nicht zur Unwirksamkeit, aber im "Zusammenwirken" mit einer anderen Renovierungsregelung im Mietvertrag kann sich trotzdem eine Unwirksamkeit der Vereinbarung für die Ausführung von Schönheitsreparaturen ergeben, mit der Folge, dass Mieter keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen.

Andere Gründe für die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln im Mietvertrag

Mieter sollten fachlich prüfen lassen, ob nicht ganz andere Gründe für eine Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung sprechen, die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen für Mieter dadurch entfällt, z.B. der Zustand der Wohnung bei Einzug.

Mietwohnung wurde nicht renoviert oder in Teilen unrenoviert dem Mieter übergeben 

Ist dem Mieter eine nicht vollständig renovierte Wohnung übergeben worden, und hat er dafür auch keine angemessene Ausgleichszahlung oder Entschädigung erhalten, dann müssen Mieter nicht renovieren.

Bundesgerichtshof:
Keine Renovierungspflicht nach Einzug in unrenovierte Wohnung