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Schönheitsreparaturen - Regelung im Mietvertrag gültig oder ungültig?

Meistens stehen die Vereinbarungen über die Renovierungspflicht oder Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag, den der Vermieter gestellt hat.

Hinweis


Weil Mieter besonders wenig Möglichkeiten haben, vom Vermieter vorgegebene Formularbestimmungen abzuändern, werden solche Klauseln von den Gerichten besonders stark kontrolliert. 

Mietwohnung wurde nicht renoviert oder in Teilen unrenoviert dem Mieter übergeben 

Ist dem Mieter eine nicht vollständig renovierte Wohnung übergeben worden, und hat er dafür auch keine angemessene Ausgleichszahlung oder Entschädigung erhalten, dann müssen Mieter nicht renovieren.

BGH: Keine Renovierungspflicht nach Einzug in renovierte Wohnung

Formularvertragliche Regelung für Schönheitsreparaturen im Mietvertrag gültig, wirksam?

Grundsätzlich ist eine Formularvertrags-Regelung nur wirksam, wenn sie klar erkennen lässt, was der Mieter tun muss — jede Unklarheit macht die Klausel insgesamt unwirksam. 

Weiter darf die Klausel (auch wenn sie inhaltlich ganz klar ist), nicht so weit von dem gesetzlichen Leitbild abweichen, dass sie für die Mietpartei überraschend ist.

Seit Jahren sind Mietvertragsformulare von ganz unterschiedlichen Verlagen oder Musterverträge von verschiedenen Wohnungsunternehmen auf dem Markt, und es gibt eine Vielzahl von Einzelformulierungen und Kombinationen von Sätzen, die dann zur Renovierung, zur Ausführung der Schönheitsreparaturen den Mieter verpflichten sollen.

Bundesgerichtshof - viele Renovierungsklauseln, Regelungen sind unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat inzwischen viele dieser Formulierungen geprüft.

Der BGH hat wirksame Klauseln: 
Mieter wirksam zur Renovierung verpflichtet 

und unwirksame Klauseln festgestellt:
Schönheitsreparaturen - unwirksame Regelungen im Mietvertrag ​​​​​​​

Renovierungspflicht - unwirksame Regelungen.

Einzelne unwirksame Klausel wegen Schönheitsreparaturen - gesamte Regelung unwirksam

Kombinationen von (einzeln vielleicht wirksamen) Klauseln, können durch einen sogenannten "Summierungseffekt" zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen führen.

Der Mietvertrag enthält eine unwirksame Klausel zur Ausführung der Schönheitsreparaturen

  • Wichtig:
    Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, dann ist in aller Regel die gesamte Regelung zur Ausführung bzw. Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirksam, wonach Mieter die Renovierung zu tragen haben. 
  • Die Folge: Der Vermieter ist zur Renovierung verpflichtet.

Besenreine Rückgabe der Mietwohnung - Pflicht zur Renovierung kann trotzdem bestehen

Es ist für sich genommen kein Widerspruch, wenn im Mietvertrag eine besenreine Rückgabe vereinbart ist - die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist unabhängig davon:
Besenreine Übergabe bei Rückgabe der Mietwohnung - Bedeutung  

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