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Wohnungsmietvertrag - besteht eine Individualvereinbarung?

Formulierungen im Mietvertrag, also Vertragsklauseln, gelten nur dann nicht als "Allgemeine Geschäftsbedingungen", wenn sie individuell, also im Einzelnen zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt sind.

  • Ist eine Klausel tatsächlich ausgehandelt worden, so spricht man dann von einer Individualvereinbarung. 
  • Besteht der Vermieter auf eine Regelung und behauptet er, es haben Verhandlungen zu einer getroffenen Vereinbarung statt gefunden, dann hat der Vermieter den Nachweis zu erbringen.
Hinweis


Die Unterscheidung ist wichtig, weil Individualvereinbarungen nicht nach den Regeln für Allgemeine Geschäftsbedingungen überprüft werden: 
Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag immer gültig? 

Individualvereinbarung im Wohnungsmietvertrag - Aushandeln zwischen Mieter und Vermieter 

Von einer Individualvereinbarung im Mietvertrag ist nur dann auszugehen, wenn Vermieter und Mieter tatsächlich über bestimmte Punkte wirklich verhandelt haben, der Vermieter die Vereinbarung nicht "diktiert" hat.

Zwischen Mieter und Vermieter getroffene Individualvereinbarung im Mietvertrag ist selten

Die Voraussetzungen für individuell zwischen den Vertragspartnern ausgehandelte Vereinbarungen sind so streng, dass man in einem Wohnungsmietvertrag nur selten wirkliche Individualvereinbarungen finden wird.

Vermieter muss das Vorliegen einer Individualvereinbarung für den Mietvertrag beweisen

Beruft sich ein Vermieter auf eine Individualvereinbarung, dann muss er darlegen und beweisen können, dass er:

  • den Inhalt einer vom Vermieter vorgeschlagenen Regelung, wenn er vom Gesetz abweicht, dem Mieter erläutert und die vorgeschlagene Regelung ernsthaft zur Verhandlung gestellt hat,
  • - es reicht nicht, dass sich Mieter aussuchen sollen, welchen von mehreren Vorschlägen des Vermieters er wählt - es muss eine echte Möglichkeit zum Verhandeln bestehen,
  • die rechtliche und wirtschaftliche (finanzielle) Tragweite seiner vorgeschlagenen Klausel dem Mieter erklärt hat,
  • der Mieter eigene Vorschläge unterbreiten konnte, damit man so gemeinsam zu einer Einigung gekommen ist, die Vertragsklausel ausgehandelt hat.

Ein solcher Nachweis ist für den Vermieter in der Regel sehr schwierig. Daher handelt es sich bei einer sogenannten Individualvereinbarung meist doch nur um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die unwirksam sein können, bei Zweifeln über die Wirksamkeit rechtlich geprüft werden sollten.

Angebliche Individualvereinbarung steht auch in anderen Mietverträgen des Vermieters

Individualvereinbarungen sind auch deshalb selten, weil Vermieter mietvertragliche Regelungen mehrfach, also auch in anderen Mietverträgen verwenden.

Individualvereinbarung im Mietvertrag kann gegen Gesetze verstoßen, unwirksam sein

Selbst wenn eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen worden wäre:

Damit ist diese rechtlich nicht unbedingt verbindlich, wirksam.

  • Individualvereinbarungen können Mieter unzumutbar benachteiligen, z.B. gegen die guten Sitten oder gegen Gesetze gravierend verstoßen, z.B.:
    "Der Mieter verzichtet bei Mängeln der Wohnung auf sein Recht zur Mietminderung."
  • Wurde eine unwirksame Individualvereinbarung getroffen, so greift die gesetzliche Regelung - im Falle der ausgeschlossenen Mietminderung gilt dann § 536 BGB.
Hinweis


Auch eine handschriftliche Ergänzung des Vertrags bedeutet nicht, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Es reicht daher nicht, dass etwas handschriftlich in das Mietvertragsformular eingetragen ist (z.B. am Ende unter "Sonstiges"), oder dass im Vertrag vorgedruckt oder handschriftlich ergänzt ist, man habe über alles verhandelt.



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