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Individualvereinbarung - Reparaturen soll der Mieter zahlen

Mieter können grundsätzlich nicht durch eine individuelle Vereinbarung verpflichtet werden, über Kleinreparaturen hinausgehend, weitere anfallende Reparaturen in der Wohnung zu bezahlen bzw. Instandhaltungspflichten zu übernehmen.

Die Instandhaltung ist eine gesetzliche Pflicht für Vermieter.

Gesetzlich geregelt ist dies im BGB, gemäß BGB § 535 /  BGB § 538:  
Instandhaltung Haus, Reparatur Mietwohnung - Pflicht für Vermieter 

Gemäß Mietvertrag soll der Mieter neben Kleinreparaturen auch andere Reparaturen zahlen 

Oft ist in einem Mietvertrag die Formularklausel enthalten, dass Mieter die Kleinreparaturen tragen müssen.

Erweiterung einer Kleinreparaturklausel - Mieter soll weitere Reparaturen übernehmen

Manche Vermieter kommen auf die Idee, diese "Kleinreparaturklausel" durch eine individuelle Vereinbarung (Individualklausel) zu erweitern, weitere Instandhaltungspflichten zu Lasten des Mieters zu vereinbaren.

Manchmal wird auch der Versuch unternommen, eine Kleinreparaturklausel insgesamt individuell zu vereinbaren und der Mieter soll mit dieser Vereinbarung höhere Kosten für Reparaturen übernehmen. 

Unwirksame Vereinbarung über Kleinreparaturen im Wohnungsmietvertrag

Eine vom Vermieter formulierte Vereinbarung, die unzulässig Reparaturen, Instandhaltungspflichten erfasst, die nicht von der Kleinreparaturklausel gedeckt sind, müssen Mieter nicht zahlen.

Beispiel für eine unwirksame Ergänzung einer Kleinreparaturklausel

Beispiel

"... Mieter und Vermieter vereinbaren, dass folgende Kosten für Reparaturen ebenfalls unter die vom Mieter zu zahlenden Kleinreparaturen fallen:
Beleuchtungseinrichtung (Leuchtmittel, Schalter) im Keller, Hof, Garten und Hausflur, Ersatz von Fensterscheiben im Hausflur.
Die Abrechnung dieser Kosten erfolgt über eine gesonderte Berechnung oder mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung."

Hinweis


Befindet sich eine solche oder ähnliche Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag, dann ist es sehr gut möglich, dass der Vermieter die gesamten Kosten für die in Ihrer Wohnung anfallenden Kleinreparaturen zahlen muss. 

  • Die anwaltliche Prüfung solcher Formulierungen kann sich also sehr lohnen!

Mieter werden durch die Übertragung von Reparaturkosten unangemessen benachteiligt

Mieter sind durch Vertragsinhalte, die (außerhalb einer Kleinreparaturklausel) erweiterte Kostentragungspflichten für Reparaturen vorsehen, in der Regel unangemessen benachteiligt.

  • Die im Beispiel aufgezählten Reparaturen sind schon deshalb keine Kleinreparaturen, weil sich diese Dinge nicht im ständigen Zugriff eines Mieters befinden: 
    Beispiele für typische Kleinreparaturen.
  • Ist im Mietvertrag eine weitere Kostenübertragung zu Reparaturen (außerhalb einer wirksamen Kleinreparaturklausel) auf den Mieter enthalten, so ist diese unwirksam. 
Tipp


Wenn die Berechnung solcher Kosten mit einer Rechnung erfolgt:

  • Der Berechnung widersprechen, die Kosten nicht bezahlen.

Wird die Kostenumlage solcher Reparaturen über die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geltend gemacht, dann sollten Sie der Abrechnung widersprechen.


Redaktion


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