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Individualvereinbarung - Reparaturen soll der Mieter zahlen
Mieter können grundsätzlich nicht durch eine Individualvereinbarung im Mietvertrag der Wohnung verpflichtet werden, (außer anfallenden Kleinreparaturen) weitere Instandhaltungspflichten zu übernehmen.
Die Instandhaltung als gesetzliche Pflicht für Vermieter - Ausnahme für Kleinreparaturen
Eine Ausnahme besteht für Kleinreparaturen - oft ist in einem Mietvertrag die Formularklausel enthalten, dass Mieter die Kleinreparaturen tragen müssen.
Eine wirksame Kleinreparaturklausel muss die an diese gestellten Anforderungen erfüllen.
- Ist die im Mietvertrag enthaltenee Klausel richtig formuliert, dann ist diese wirksam.
Zahlung Kleinreparaturen für Wohnung ist keine gesetzliche Regelung.
Gesetzliche Regelung für Instandhaltungspflicht der Wohnung durch Vermieter
Gesetzlich geregelt ist die Instandhaltungspflicht im BGB, gemäß § 535 / § 538 BGB:
Instandhaltung Haus, Reparatur Mietwohnung - Pflicht für Vermieter.
Gemäß Mietvertrag sind neben Kleinreparaturen auch andere Reparaturen zu zahlen
Manche Vermieter kommen auf die Idee, die "Kleinreparaturklausel" durch eine individuelle Vereinbarung (Individualklausel) zu erweitern, wollen dadurch weitere Instandhaltungspflichten zu Lasten ihrer Mieter vereinbaren.
- Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich unwirksam - ebenso auch eine handschriftliche Ergänzung für eine weitere Übernahme von Reparaturen im Mietvertrag.
Beispiel für eine unwirksame Ergänzung einer Kleinreparaturklausel
Eine im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung, die unzulässig weitere Reparaturen oder Instandhaltungspflichten zu Lasten von Mietern erfasst, die nicht von der Kleinreparaturklausel gedeckt sind, müssen Mieter nicht zahlen:
"... Mieter und Vermieter vereinbaren, dass folgende Kosten für Reparaturen ebenfalls unter die vom Mieter zu zahlenden Kleinreparaturen fallen:
Beleuchtungseinrichtung (Leuchtmittel, Schalter) im Keller, Hof, Garten und Hausflur, Ersatz von Fensterscheiben im Hausflur.
Die Abrechnung dieser Kosten erfolgt über eine gesonderte Berechnung oder mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung."
- Befindet sich eine solche oder ähnliche Vereinbarung in Ihrem Mietvertrag, dann ist es sehr gut möglich, dass der Vermieter die gesamten Kosten für die in Ihrer Wohnung anfallenden Kleinreparaturen zahlen muss.
Die anwaltliche Prüfung solcher Formulierungen kann sich also sehr lohnen!
Mieter werden durch die Ãœbertragung von Reparaturkosten unangemessen benachteiligt
Mieter sind durch Vertragsinhalte, die (außerhalb einer Kleinreparaturklausel) erweiterte Kostentragungspflichten für Reparaturen vorsehen, in der Regel unangemessen benachteiligt und dadurch werden solche Regelungen unwirksam.
- Die im Beispiel aufgezählten Reparaturen sind auch schon deshalb keine Kleinreparaturen, weil sich diese Dinge nicht im ständigen Zugriff eines Mieters befinden:
Beispiele für typische Kleinreparaturen.
Vermieter berechnet für die Wohnung eine Reparatur
Die Berechnung von Kleinreparaturen, wenn es sich um eine Kleinreparatur handelt, der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält und der Vermieter auch die von ihm zu beachtenden Regelungen zu den Kosten einhält, ist möglich:
Kleinreparatur - Beispiele für typische Kleinreparaturen im Mietrecht.
- Nicht möglich ist, Mietern eine nicht unter die Kleinreparaturen fallende Reparatur in Rechnung zu stellen - es sei denn, der Mieter hat einen Schaden verursacht und der Vermieter verlangt Schadenersatz für die Reparatur.
Mieter hat Schaden an der Wohnung verursacht - Schadenersatz.
Vermieter stellt seinem Mieter nicht zulässige Reparaturkosten in Rechnung
Erfolgt die Berechnung, Belastung von nicht zulässigen Reparaturkosten durch den Vermieter:
- Der Berechnung widersprechen, die Kosten nicht bezahlen.
Manchmal erfolgt die Kostenumlage bzw. die Berechnung unzulässiger Reparaturkosten über die Betriebskostenabrechnung - feststellbar ist dies oftmals nur über die Prüfung, Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.
Finden sich unzulässig belastete Kosten, dann sollte der Betriebskostenabrechnung widersprochen werden.
- Fordert der Vermieter eine Betriebskostennachzahlung:
Mieter können dann die Betriebskostenabrechnung um den unberechtigt in Rechnung gestellten Betrag kürzen.
Ergibt sich dann aber ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung:
Der Vermieter ist aufzufordern den unberechtigt in Rechnung gestellten Rechnungsbetrag zu überweisen oder Mieter können dem Vermieter auch mitteilen, dass sie eine Verrechnung des Betrages für Reparaturen mit der nächsten Mietzahlung vornehmen:
Forderung gegen den Vermieter - Aufrechnung, Verrechnung mit Miete. - Auch sonst kann sich dann die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung lohnen:
Betriebskostenabrechnung - häufige Fehler, Gründe für Widerspruch.
Redaktion
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