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Musterbrief - Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung

Der nachstehende Musterbrief dient zum Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einer Mietwohnung.

Der Musterbrief enthält Hinweise für die Anpassung an die jeweiligen Erfordernisse.

  • Mieter müssen darauf achten, den Grund / die Gründe für den Widerspruch klar zu benennen. Pauschale Behauptungen wie: 
    "Die Abrechnung führt zu einer Nachzahlung, die einzelnen Betriebskosten sind mit Sicherheit zu hoch",
    sind kein konkreter Einwand gegen die Abrechnung.

Frist für Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung beachten

Die Frist für einen Widerspruch beträgt 12 Monate ab Zugang der Abrechnung:
Betriebskostenabrechnung - Berechnung der Frist für Widerspruch 

    Vor Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung - Unterlagen, Belege prüfen

    Bevor ein Widerspruch zur Betriebskostenabrechnung erfolgt:

    Es ist immer zu empfehlen, dass zuvor die Belege zur Abrechnung beim Vermieter oder der Hausverwaltung eingesehen und geprüft werden.

    Bei Streitigkeiten um eine Betriebskostenabrechnung verlangen das die Gerichte sogar sehr oft:
    ​​​​​​​Betriebskostenabrechnung - Belegeinsicht für Widerspruch

    Einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnung sind sehr hoch

    Ein persönlicher Eindruck, wegen zu hoher berechneten Betriebskosten, kann täuschen.

    Will man den Einwand vorbringen, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hat, dann muss man dies als Mieter beweisen:
    Betriebskostenabrechnung - Wirtschaftlichkeitsgebot - Kosten zu hoch? 

    Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung der Wohnung - Grund, Gründe klar benennen

    • Aus einem Urteil: 
      "...Sinn und Zweck des BGB § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 verlangen insoweit, dass der Mieter eine materiell-rechtliche Einwendung, die er gegenüber einer Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr erheben will, dem Vermieter substantiiert mitteilt ..."
    • Kommt es zum Streit vor Gericht und ist nicht ersichtlich, welche konkreten Einwendungen gegenüber Positionen aus der Abrechnung geltend gemacht werden, so kann das Gericht die Klage des Mieters abweisen.
      Z.B. AG Offenbach am Main, Urteil vom 16.05.2018 - Az. 350 C 23/18.  

    Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung - oft ist eine rechtliche Beratung erforderlich

    Die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung ist nicht einfach, wenn es sich nicht um ganz offensichtliche Fehler (z.B. Rechenfehler) in der Abrechnung handelt. 
    Sie sollten ggf.  eine fachkundige Beratung bei einem Anwalt oder einer Mieterberatung in Erwägung ziehen.
    Betriebskostenabrechnung - häufige Fehler, Gründe für Widerspruch 

    Hinweis


    Geht es vielleicht um die Prüfung der Heizkostenabrechnung, Warmwasserkosten, dann finden Sie unter dem nachstehenden Link weitere Hinweise:
    Prüfung der Heizkostenabrechnung

    Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung - Nachweis über die Zustellung beim Empfänger

    Lesetipps zum Thema


    Betriebskostenabrechnung - müssen Mieter sie nachvollziehen können? 

    Betriebskostenabrechnung - Falsche Angabe der Wohnfläche?


    Betriebskostenabrechnung - bezahlte Betriebskosten zurückbekommen 


    Was ist, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt?

    Betriebskosten nicht abgerechnet - Vorauszahlungen einstellen? 


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    Der nachstehende Musterbrief steht zu Ihrer freien Verfügung. Sie können die pdf. mit dem Text des Schreibens herunterladen:

    Musterbrief Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung



    ... Absender

    ... Anschrift des Vermieters                                                                                                                       

                                                                                                              (Ort) …, den … (Datum)


    Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung vom … (Ausstellungsdatum der Abrechnung)


    Sehr geehrte(r) Frau / Herr …, sehr geehrte Damen und Herren,

    am … (Datum) ist mir/uns die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschaftsjahr … (Jahr)  (für den Abrechnungszeitraum vom … bis ...  ) zugegangen.

    Ihre Abrechnung ist in mehreren Punkten nicht nachvollziehbar. Daher widerspreche(n) ich/wir der übersandten Betriebskostenabrechnung. Ihre Abrechnung enthält Positionen, die nicht als Betriebskosten umlegbar sind.

    Das könnten zum Beispiel sein:

    Eventuell sind weitere Positionen nicht in Ordnung:

    Zusätzlich belasten Sie Kosten (z.B. für die Treppenhausreinigung, für die Gartenpflege, für die Schneebeseitigung) obwohl diese Tätigkeiten vom Hausmeister erledigt werden, somit in den Hausmeisterkosten enthalten ist/sind. Solche Kosten dürfen nicht doppelt abgerechnet werden.

    Ich/Wir bitte(n) Sie, die vorstehenden Kostenpositionen aus der Betriebskostenabrechnung herauszunehmen und eine korrekte Abrechnung zu übersenden.

    Ich/Wir weise(n) daraufhin, dass der in der Abrechnung ausgewiesene Nachzahlungsbetrag in Höhe von … € bis zur Klärung und Vorlage der korrigierten Abrechnung von mir/uns nicht überwiesen wird.

    Hinweis


    Es kann sich empfehlen, dass der Nachzahlungsbetrag insgesamt überwiesen wird, die Zahlung aber unter Vorbehalt erfolgt. Dies ist dann wichtig, wenn eventuell bereits irgendwelche streitigen Rückstände bestehen, und durch eine Nichtbezahlung insgesamt rechnerisch ein Mietrückstand entsteht, der eine Monatsmiete übersteigt, dadurch die Gefahr der Kündigung des Mietvertrages wegen Pflichtverletzung des Mieters entstehen kann. 

    Auch eine wiederholte Nichtzahlung von Betriebskostennachforderungen kann eine Kündigungsgefahr auslösen. Formulierungsvorschlag:

    Ich/Wir zahle(n) den von Ihnen errechneten Nachzahlungsbetrag unter Vorbehalt der Rückforderung (auch Vermerk des Vorbehalts auch auf der Überweisung machen). 


    Sobald die Abrechnung korrigiert ist, bitten ich/wir Sie dann das sich ergebende Guthaben auf unser Konto: … (Angabe Kontoverbindung) zu überweisen. Erhalten ich/wir innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage der neuen Abrechnung keine Überweisung unseres Guthabens, so kündige(n) ich/wir bereits jetzt an, das Guthaben mit meiner/unserer Miete zu verrechnen.

    Erhalte ich/wir bis zum … (Datum, Frist 21 Tage ab Datum dieses Schreibens setzen) keine neue Abrechnung, so übergebe(n) ich/wir die Angelegenheit unserem Anwalt.

     Mit freundlichem Gruß

     Unterschrift(en) aller Mieter


      Redaktion


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