Betriebskostenabrechnung - häufige Fehler, Gründe für Widerspruch

Hier erhalten Sie Hinweise auf häufige Fehler in Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen, die Gründe für einen Widerspruch sein können.

Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung der Mietwohnung

Beachten Sie bitte:

• Vor einem Widerspruch sollten die Belege zur Abrechnung geprüft werden. 
  Betriebskostenabrechnung Wohnung - Prüfung kann sich lohnen  
• Mieter müssen die Widerspruchsfrist, ​​​Einwendungsfrist von einem Jahr beachten​​.
  Prüfen Sie in Ruhe Ihre Einwände, lassen Sie sich beraten,
  fordern Sie später zu viel bezahlte Betriebskosten zurück.
  Hier finden Sie einen Musterbrief für Ihren Widerspruch:
  ​​​​​​​Musterbrief für Widerspruch gegen die Abrechnung

• Haben Sie erst vor kurzem die Abrechnung für Ihre Wohnung bekommen:
  Zahlen Sie eine Nachzahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung, anstatt Beträge einzubehalten.

​​​​​​​ Allgemeine Anforderungen der Betriebskostenabrechnung für Mietwohnung sind nicht erfüllt

• Die Abrechnung ist nicht verständlich, nachvollziehbar.
  Dies muss am Einzelfall fachlich beurteilt werden, da der Bundesgerichtshof (BGH) auch komplizierte Abrechnungen für ordnungsgemäß hält.
  Betriebskostenabrechnung - müssen Mieter sie nachvollziehen können? 
  BGH-Urteil zu komplizierten Abrechnungen

• Umlageschlüssel sind nicht bzw. falsch angegeben.
  Unter welchen Voraussetzungen dürfen Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden:
  Betriebskosten - Umlage Miteigentumsanteile, Berechnung Tausendstel  
• Die Betriebskostenvorauszahlung ist nicht oder falsch berücksichtigt.
• Für die einzelnen Kostenarten sind die zu Grunde zu legenden Gesamtkosten für die Verteilung in der Abrechnung nicht genannt.

Die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Nebenkostenabrechnung der Mietwohnung

Welche formellen Anforderungen muss der Vermieter beachten?

• Dies kann z.B. ein falscher Abrechnungszeitraum sein:​​​​​​​
  Sie wohnten nur 8 Monate in der Wohnung, abgerechnet wurden aber 12 Monate.

• Bei der Betriebskostenverteilung wurde das vorhandene Gewerbe nur unzureichend berücksichtigt, z.B. bei der Grundsteuer, bei Versicherungen
  - oder beim Wasserverbrauch, wenn z.B. eine Wäscherei im Haus ist.
• Die Gesamtwohnfläche weicht von früheren Berechnungen erheblich ab, wurde reduziert.
  Fragen Sie den Vermieter nach der Begründung.
• Ihre Wohnfläche soll größer sein als bisher. 
  Fragen Sie den Vermieter nach der Begründung.  
• Die Abrechnung enthält Berechnungsfehler.
• Vorauszahlungen für Betriebskosten sind nicht vollständig, falsch berücksichtigt.

Formelle Fehler in der Betriebskostenrechnung - Abrechnung unwirksam?

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass formelle Fehler die Abrechnung unwirksam machen:
Der BGH ist hier außerordentlich milde, und Sie wissen nicht, wie die für Sie zuständigen Richter das beurteilen.

Auch bei einer formell fragwürdigen Abrechnung ist es sicherer, den Nachzahlungsbetrag unter Vorbehalt zu zahlen, damit kein Mietrückstand, kein Kündigungsgrund entsteht.

Inhaltliche Fehler in einer Betriebskostenabrechnung sind ein Grund für den Widerspruch

Inhaltliche Fehler sind vielfältig anzutreffen:

• oft bei den sonstigen Betriebskosten in der Nebenkostenabrechnung
  Sonstige Betriebskosten sind in der Regel nur bei besonderer Vereinbarung zu zahlen.
  Vermieter fordert sonstige Betriebskosten, z.B. für:
  - Dachrinnenreinigung,
  - Wartung von Feuerlöschern,
  - Wartung Rauchmelder,
  - Wartungskosten für Rauchabzugsanlage, usw.
• In der neuen Betriebskostenabrechnung sind im Vergleich zur vorherigen neue Betriebskosten enthalten:
  Neue Nebenkosten - sind diese zu zahlen? 
  Betriebskostenabrechnung - Vermieter will neue Kosten berechnen 
• Reparaturen der Mietwohnung, am Haus sind als Betriebskosten berechnet:
  Reparaturen, Instandhaltungen (mit Ausnahme von Kleinreparaturen) sind keine Betriebskosten:
  Mietwohnung - Reparaturen, Mängel beseitigen
• Das Problem eines Vollwartungsvertrags
  Der Vermieter hat einen Vollwartungsvertrag (z.B. für das elektrische Tor einer Tiefgarage, für die Heizungsanlage etc.) abgeschlossen - im Vollwartungsvertag enthaltene Reparaturkostenanteile sind keine Betriebskosten:
  Betriebskostenabrechnung - Vollwartungsvertrag als Betriebskosten 
• Die Kosten für die Wartung einer Gasetagenheizung erscheinen Ihnen viel zu hoch:
  Betriebskostenabrechnung - Wartung Gastherme - welche Kosten zahlen? 
• Die Wohnfläche für die Wohnung ist falsch, ist zu hoch angegeben: 
  Betriebskostenabrechnung - tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich,
  Wohnfläche berechnen - wie stellt man die Größe der Wohnung fest? 
• Leerstand, leerstehende Wohnungen: Der Vermieter hat die von ihm zu übernehmenden Betriebskosten für leerstehende Wohnungen nicht berücksichtigt.
• Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten des Mieters:
  Verwaltungskosten sollen als Betriebskosten bezahlt werden.
• Kosten sind doppelt berechnet, z.B. Kosten der Gartenpflege und Hausmeisterkosten, obwohl die Gartenarbeiten vom Hausmeister gemacht wurden. 
  Dies gilt auch für den Winterdienst, wenn solche Kosten extra berechnet sind, aber der Hausmeister zu dieser Leistung gemäß seinem Vertrag verpflichtet ist.
• Betriebskosten Hausmeister:
  Hausmeister - welche Kosten sind Betriebskosten des Mieters? 
  Tätigkeit, Kosten nicht aufgeschlüsselt:
  Urteil zu Betriebskosten - Kosten Hausmeister nicht aufgeschlüsselt
  Manchmal erledigen Hausmeister Tätigkeiten eines Concierge:
  Betriebskostenabrechnung - Kosten Concierge, Pförtner, Doorman 
• Hausmeister erledigt Reparaturen, Verwaltungsarbeiten (übernimmt z.B. Wohnungsbesichtigungen, macht Wohnungsabnahmen, Wohnungsübergaben, erledigt Reparaturen, Verwaltungsarbeiten) der Vermieter hat dafür keine Kosten aus den Hausmeisterkosten herausgerechnet.
• Ist Gewerbe, sind Läden im Haus? 
  Gewerbe, Läden im Haus verursachen oft erhöhte Betriebskosten - diese wurden nicht herausgerechnet, z.B. auch bei der Grundsteuer oder bei Versicherungen.  
• Kosten der Gartenpflege: Es kann sich lohnen, die Kosten der Gartenpflege zu überprüfen: 
  Betriebskosten Gartenpflege - Welche Kosten müssen Mieter zahlen? 
• Nicht immer sind Kosten der Sperrmüllbeseitigung Betriebskosten:
  Kosten der Sperrmüllbeseitigung als Betriebskosten des Mieters 
• Eigenleistungen des Vermieters werden mit zu hohen Kosten angesetzt, sind unwirtschaftlich: Betriebskosten - Vermieter rechnet Eigenleistungen als Kosten ab 
• Betriebskosten zu hoch, Wirtschaftlichkeitsgebot wird vom Vermieter nicht eingehalten: 
  Betriebskosten, Wirtschaftlichkeitsgebot - Nebenkosten zu teuer? 
• Die Betriebskostenabrechnung ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist zugegangen:
  Betriebskostenabrechnung zu spät - keine Nachzahlung 
  Musterbrief: Betriebskostenabrechnung zu spät erhalten

12-monatige Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung wurde nicht eingehalten

Für eine verspätet zugestellte Abrechnung muss in der Regel keine Betriebskostennachzahlung geleistet werden - anders könnte dies sein, wenn den Vermieter kein Verschulden daran trifft.
Betriebskostenabrechnung zusenden - Rechtzeitiger Zugang beim Mieter 

Guthaben aus einer verspätet zugestellten Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter auszahlen:
Vermieter zahlt Betriebskostenguthaben nicht aus - was tun?

Heizkostenabrechnung - Abrechnung über die warmen Betriebskosten prüfen

Möchten Sie auch die Abrechnung über die warmen Betriebskosten prüfen?
Dann lesen Sie unseren Beitrag: 

Einwendungen gegen die Abrechnung von warmen Betriebskosten

Tipp: Keine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung - Kürzung um 15%