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Betriebskosten - Umlage nach Miteigentumsanteilen - Berechnung
Bei vermieteten Eigentumswohnungen setzen viele Vermieter bzw. eine mit der Betriebskostenabrechnung beauftragte Hausverwaltung die Miteigentumsanteile des Eigentümers als Umlageschlüssel mit Tausendstel-Anteilen für die Ermittlung der vom Mieter zu zahlenden kalten Betriebskosten in die Abrechnung ein.
Grundlage ist der § 556a BGB.
Betriebskostenabrechnung Mietwohnung - Betriebskostenumlage nach Miteigentumsanteilen
Die Umlage der Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen musste bisher im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter vereinbart sein.
Ab 01.12.2020 ist die Umlage von Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen für Vermieter einfacher.
Vermieter können nun die Betriebskosten für den vom Mieter zu zahlenden Anteil entsprechend dem Umlageschlüssel "Miteigentumsanteil" berechnen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.Ist der Miteigentumsanteil sehr viel höher als der Wohnflächenanteil, dann müssen die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt werden.
Wohnfläche überprüfenIst im Mietvertrag ausdrücklich ein anderer Umlageschlüssel - also beispielsweise nach der Wohnfläche - vereinbart, dann gilt das weiterhin.
Es dürfen nur umlagefähige Kosten in der Betriebskostenabrechnung vom Vermieter berücksichtigt werden.
- Die Abrechnung der Bewirtschaftungskosten einer Hausverwaltung gegenüber den einzelnen Eigentümern enthalten aber z.B. oft
Kosten des Gemeinschaftseigentums - dies sind immer Kosten des Eigentümers bzw. der Eigentümergemeinschaft, z.B. die Neuanlage eines Gartens.
Weiterhin auch z.B.: Verwaltungskosten (Kosten des Hausverwalters, auch Kosten des Verwaltungsbeirats), Instandhaltungskosten (auch die Instandhaltungsrücklage), Kontoführungsgebühren (z.B. für Gemeinschaftskonto).
- Ein Eigentümer kann daher meist nicht einfach die Abrechnung der Hausverwaltung, die nach Miteigentumsanteilen abrechnet, einfach als Betriebskostenabrechnung Mietern weiterberechnen, sondern muss die Fläche prüfen, Kosten des Gemeinschaftseigentums herausrechnen.
Umlage Betriebskosten nach Tausendstel Miteigentumsanteilen in Betriebskostenabrechnung
Mieter fragen sich oft, wie die Berechnung der Tausendstel Miteigentumsanteile (MEA) als Abrechnungsgrundlage für die eigene Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar ist.
Umlageschlüssel nach Tausendstel in der Betriebskostenabrechnung – Berechnung
Dafür muss die gesamte Wohnfläche des Hauses festgestellt werden, die für die Betriebskostenumlage für die einzelnen Wohnungen herangezogen wird.
- Die gesamte Wohnfläche in Quadratmetern eines Hauses ist in einer Betriebskostenabrechnung den Mietern mitzuteilen.
- Erst durch diese Angabe (und ggf. mit Kenntnis der anderen Wohnungsgrößen) wird eine Umlageberechnung nach Tausendstel-Anteilen für die eigene gemietete Wohnung überprüfbar.
Wer eine solche Abrechnung überprüfen will, muss wie folgt rechnen:
Betriebskostenabrechnung - Berechnen der Tausendstel-Anteile als Abrechnungsgrundlage
Die gesamte Wohnfläche des Hauses ermitteln: Dafür werden die einzelnen Flächen der Wohnungen addiert.
Die gesamte Wohnfläche ist die Grundlage für die Berechnung der Tausendstel-Anteile für
1 Quadratmeter Wohnfläche.
Ein vermietetes Haus hat folgende Wohnflächen in den einzelnen Wohnungen:
Wohnung A
78,50 m²
Wohnung B
80,00 m²
Wohnung C
140,00 m²
Wohnung D
141,50 m²
Wohnung E
60,00 m²
Summe:
500,00 m²
In diesem Beispiel ergeben die einzelnen Wohnflächen zusammen 500 Quadratmeter Wohnfläche.
- 500 Quadratmeter entsprechen dann 1.000 Tausendstel
Überprüfung des Tausendstel-Anteils eines Quadratmeters für Nebenkostenabrechnung
Die im Beispiel zu Grunde gelegte gesamte Wohnfläche beträgt 500 m².
- Tausendstel für 1 m² Wohnfläche = 1000 geteilt durch 500 m² ergibt 2,000 Tausendstel je m²
Miteigentumsanteile in Betriebskostenabrechnung - Berechnung Zehntausendstel Anteil
Auch die Umlage von Betriebskosten mit Zehntausendstel kommt vor. Die Berechnung des Zenhntausendstel-Anteils erfolgt dann ebenfalls gemäß dem Beispiel.
- Zehntausendstel für 1 m² Wohnfläche = 10000 geteilt durch 500m² ergibt 20,000 Zehntausendstel.
Betriebskosten - Berechnen des Anteils in Tausendstel je Wohnung für Miteigentumsanteile
Die Wohnflächen der Wohnungen werden mit dem errechneten Tausendstel-Anteil (bzw. Zehntausendstel-Anteil) multipliziert:
Wohnung A
78,50 m² x 2,000 ergibt 157
Die Wohnung hat 157/1.000 Anteil an der Wohnfläche
Wohnung B
80,00 m² x 2,000 ergibt 160
Die Wohnung hat 160/1.000 Anteil an der Wohnfläche
Wohnung C
140,00 m² x 2,000 ergibt 280
Die Wohnung hat 180/1.000 Anteil an der Wohnfläche
Wohnung D
141,50 m² x 2,000 ergibt 283
Die Wohnung hat 283/1.000 Anteil an der Wohnfläche
Wohnung E
60,00 m² x 2,000 ergibt 120
Die Wohnung hat 120/1.000 Anteil an der Wohnfläche
- In der Addition ergeben sich aus den einzelnen Tausendstel-Anteilen in der Summe 1.000 Tausendstel.
Berechnung der Umlage einer Betriebskostenposition nach Tausendstel Miteigentumsanteilen
Mieter können die Berechnung der einzelnen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung wie folgend nachvollziehen, bzw, prüfen:
Position Gebäudeversicherung
Kostenanteil für Wohnung A
Gesamtkosten der Wohnanlage bzw. des Hauses: 900 Euro
Miteigentumsanteil Wohnung A: 157 Tausendstel als Umlageschlüssel
Berechnung des Kostenanteils: 900 mal 157 geteilt durch 1000 ergibt 141,30 Euro
Redaktion
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