Betriebskostenabrechnung Wohnung - die Wohnfläche ist zu hoch

Ist die in der Betriebskostenabrechnung angegebene Wohnfläche der Wohnung größer als die tatsächliche Wohnfläche, dann führt dies zu einer höheren Belastung für Betriebskosten für Mieter. Mieter sollten daher eine in der Betriebskostenabrechnung zu hoch angegebene Wohnfläche reklamieren.

Berechnung von Betriebskosten für Wohnungen nach tatsächlicher Wohnfläche

Keine Rolle spielt die Fläche, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist.​​​​​​​

Werden Betriebskosten für die Berechnung nach der Fläche umgelegt, so hat dies nach der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche zu erfolgen.
Betriebskostenabrechnung - tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich

Falsche Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung macht die Abrechnung nicht unwirksam

Eine falsche Wohnungsgröße in der Betriebskostenabrechnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Die Abrechnung ist formell ordnungsgemäß.

Ist die Wohnfläche falsch, so hat der Vermieter nach Aufforderung eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen:

• Die falsche Angabe ist ein inhaltlicher Fehler, der vom Vermieter (nach begründetem Widerspruch) zu korrigieren ist.

Dies kann die kalten Betriebskosten und auch die Heizkostenabrechnung betreffen.

• Inner­halb eines Jahres nach Zugang der Betriebs­kosten­abrechnung ist die Korrektur der falschen Wohnfläche und die Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten vom Vermieter zu fordern. 

Betriebskostenabrechnung - Berechnung der Frist für Widerspruch 

Beispiel für Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung wegen falscher Wohnfläche

Es genügt nicht, dem Vermieter nur mitzuteilen, dass die Wohnfläche der Wohnung nicht so groß ist wie von ihm angegeben.
Der Bundesgerichtshof erwartet, dass für einen Widerspruch vom Mieter genauere Angaben zur Wohnfläche gemacht werden. 

Musterbrief - Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnung 

Achten Sie darauf, dass Sie den Nachweis für die Zustellung des Widerspruchs haben:
Zeitpunkt der Zustellung von Briefen - Nachweis, Beweis des Zugangs 

• Ist die Wohnung in Wirklichkeit kleiner, dann müssen Vermieter eine Rückzahlung zu viel gezahlter Betriebskosten leisten - dies gilt natürlich auch für eine Nachforderung von Betriebskosten.
• Auch eine Anpassung und die Rückzahlung von zu hohen Vorauszahlungen für Betriebskosten kann gefordert werden. 

Falsche Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung der Wohnung - Wohnfläche feststellen

Die Überprüfung der Wohnfläche ist nicht einfach, denn es ist schwierig, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu berechnen:
Wohnfläche berechnen - wie stellt man die Größe der Wohnung fest? 

Falsche Wohnfläche, falsche Wohnungsgröße - Korrektur vom Vermieter verlangen

Falsche Wohnflächen spielen nicht nur für die Abrechnung der "kalten" Betriebskosten eine wesentliche Rolle, sondern auch für:

• die Miethöhe
• die Mieterhöhung
• und auch für die Abrechnung von warmen Betriebskosten, Heizkosten

Miteigentumsanteile in der Betriebskostenabrechnung als Umlagemaßstab

Manchmal stehen Miteigentumsanteile in der Betriebskostenabrechnung. 

• Ab 01.12.2020 ist die Umlage von Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen für Vermieter einfacher.
  Vermieter können seither die Betriebskosten für den vom Mieter zu zahlenden Anteil entsprechend dem Umlageschlüssel "Miteigentumsanteil" berechnen, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist.

Miteigentumsanteil in der Betriebskostenabrechnung entspricht nicht der Wohnfläche

Manchmal ist es so, dass der vom Verwalter ausgewiesene Miteigentumsanteil des Eigentümers nicht der Wohnfläche der Wohnung entspricht, zu groß ist. 
​​​​​​​In diesen Fällen sind die Betriebskosten dann nach der tatsächlichen Wohnfläche umzulegen.

• Für die Prüfung eines solchen Sachverhalts ist es wichtig zu wissen, wie sich Miteigentumsanteile berechnen:
  ​​​​​​​Betriebskosten - Umlage nach Miteigentumsanteilen 

Falsche Wohnfläche - Miete für die Wohnung senken kann möglich sein

Beträgt der Unterschied zur Angabe im Mietvertrag und zur tatsächlich vorhandenen Wohnfläche mindestens 10 % (oder größer als 10 %), so kann eine entsprechende prozentuale Senkung der Nettomiete vom Vermieter verlangt und durchgesetzt werden.

• Bisher geht der Bundesgerichtshof davon aus, dass Abweichungen von unter 10 % unerheblich sind, und bei 10 Prozent oder mehr immer ein Mangel vorliegt, für Mieter ein Anspruch auf Vertragsänderung besteht.
  ​​​​​​​Falsche Wohnfläche - Rückforderung zu hoher Miete für Mietwohnung 
• Es gibt manchmal auch Fälle, in denen die Fläche der Wohnung im Mietvertrag ausdrücklich zugesichert ist. Dann dürfte es nicht darauf ankommen, ob die Abweichung mehr oder weniger als 10 % beträgt.