Kosten der Sperrmüllbeseitigung als Betriebskosten des Mieters

Es ist möglich, dass Vermieter die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung als Betriebskosten verlangen dürfen, wenn die Umlage der Betriebskosten mietvertraglich vereinbart ist. Die Umlage der Kosten einer Sperrmüllbeseitigung auf die Mieter ist aber nicht immer möglich.

Betriebskosten sind vom Mieter zu zahlen - Kosten für die Müllbeseitigung gehören dazu

Findet sich auf einem Wohngrundstück, z.B. neben Mülltonnen, in Kellergängen oder irgendwo auf dem Grundstück Sperrmüll, dann sind die entstehenden Kosten der Entsorgung, wenn die Verursacher nicht festgestellt werden können, oft als Betriebskosten für die Müllentsorgung von allen Mietern zu zahlen. Voraussetzung ist zunächst, dass eine mietvertragliche Vereinbarung für die Zahlung von Betriebskosten besteht:

• Kalte Betriebskosten der Wohnung - Vereinbarung für Zahlung

Vermieter darf in Kellergängen und Fluren abgestellte Sachen als Sperrmüll entsorgen lassen​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​

Schon aus Brandschutzgründen ist der Vermieter verpflichtet, Kellergänge und Flure von Gerümpel, Sperrmüll frei zu halten. Der Vermieter kann solche Sachen entsorgen lassen. Ist klar, von wem die Sachen abgestellt wurden, muss er sich wegen der Kosten an den Verursacher halten. Häufig wird der Vermieter die Entsorgungskosten mit der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umlegen.

Bundesgerichtshof - laufende Kosten für eine Spermüllbeseitigung als Betriebskosten

Als Betriebskosten gelten nur solche Kosten, die laufend entstehen, § 1 Betriebskosten-Verordnung. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 137/09) hat Entsorgungskosten, die durch das unzulässige Abstellen von Müll auf dem Grundstück entstehen, in das Merkmal einer laufenden Entstehung eingeordnet, weil sie immer mal wieder vorkommen. Der Einwand, dass der Sperrmüll auf dem Grundstück gar nicht von den im Haus lebenden Mietern stammt, sondern von irgendwelchen fremdem Personen, führt nicht dazu, dass die Entsorgungskosten keine Betriebskosten sein können. 

Die Kosten der einmaligen Entsorgung von Sperrmüll sind oft keine Betriebskosten

Wird vom Vermieter aber nach Jahren eine einmalige Sperrmüllaktion durchgeführt, dann ist es nicht ohne weiteres möglich, dass diese Kosten von allen Mietern als Betriebskosten zu zahlen sind.

• Zusätzlich entstehende Kosten für die Beseitigung von Müll können auch dann als Betriebskosten auf alle Mieter umlegbar sein, wenn z.B. nur alle 3 Jahre diese zusätzlichen Kosten als Bewirtschaftungskosten anfallen, da dann noch das Merkmal einer regelmäßigen Entstehung gegeben ist.
• Mit der regelmäßigen Entstehung ist gemeint, dass auf dem Grundstück immer wieder Müll anfällt, damit laufend ein Bedarf für die Müllbeseitigung entsteht und so Kosten anfallen, die Betriebskosten sind. 
• Fehlt aber das wesentliche Merkmal einer laufenden und regelmäßigen Entstehung solcher Kosten als Voraussetzung, so ist die Kostenumlage nicht zulässig - also wenn nach langer Zeit eine Sperrmüllbeseitigung vom Vermieter in Auftrag gegeben wird.
  Die Kosten sind in diesen Fällen nicht vom Mieter zu tragen. Entstandene Kosten kann sich der Vermieter nur bei den Verursachern zurückholen, bzw. muss diese selbst zahlen. 
• Vermieter sind nicht verpflichtet, angefallene Kosten für eine Müllbeseitigung im Einzelnen aufzulisten - wenn Sie feststellen, dass im Haus nach langer Zeit eine größere Sperrmüllabfuhr stattfindet, so kann es sich lohnen, die Rechnungsbelege für die Müllentsorgung bei der nächsten Abrechnung zu prüfen.

Einmalige Kosten einer Sperrmüllabfuhr - Betriebskostenabrechnung prüfen

In vielen Betriebskostenabrechnungen sind einmalig entstandene Entsorgungskosten für Sperrmüll "versteckt", z.B. in einer Position "Müllabfuhr". Nur durch eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung, durch Einsicht in die Belege, wäre feststellbar, ob solche Kosten darin enthalten sind. 

Verursacher des Sperrmülls feststellen, damit diese die Entsorgungskosten zahlen

Vermieter sollen sich bemühen die Verursacher festzustellen, damit diese die Kosten allein zahlen.

Ist der Verursacher des illegal abgestellten Sperrmülls beweisbar, dann hat dieser die Kosten der Sperrmüllbeseitigung zu tragen - meist ist die Feststellung des Verursachers für Vermieter aber nicht möglich.

• In älteren Urteilen wird die Ansicht vertreten, dass erst nach entsprechenden Anstrengungen des Vermieters zur Feststellung des/der Verursacher die zusätzlichen Kosten von allen Mietern zu tragen sind. 
  Aber: Die Pflicht des Vermieters zum Nachweis seiner Bemühungen sehen nicht alle Gerichte als erforderliche Voraussetzung für die Umlage der Entsorgungskosten auf alle Mieter.

Beseitigung von Sperrmüll als Betriebskosten - muss der Vermieter die Entsorgung ankündigen?

Manche Gerichte sind der Ansicht, dass Vermieter, vor einer in Auftrag zu gebenden Entsorgung, die Mieter darauf hinzuweisen haben, dass der auf dem Grundstück abgestellte Sperrmüll zu entsorgen ist, bevor die Kosten einer Sperrmüllbeseitigung als Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umlegbar sind.

• Meist gibt es einen Aushang oder sogar ein Schreiben der Hausverwaltung an die Mieter des Hauses, dass in einer gewissen Frist doch bitte die Mieter, die z.B. Sachen in Kellergängen lagern, diese wegschaffen oder entsorgen sollen - was jedoch oft nicht beachtet wird.
  
• Handelt es sich bei der erforderlichen Entsorgung um die Beseitigung einer Brandgefahr oder sind Fluchtwege versperrt, dann sind Vermieter im Rahmen ihrer bestehenden Verkehrssicherungspflicht angehalten solche Gefahren zügig zu beseitigen, müssen daher in Fällen einer bestehenden Gefahr die Entsorgung nicht unbedingt ankündigen.
  Auch hier gilt: Ist der Verursacher nachzuweisen, dann sind die Kosten der Entsorgung von diesem zu tragen.