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Mischmietverhältnis - Gemischte Nutzung, Wohnen und Gewerbe

Werden gemietete Räume einer Wohnung, oder ein ganzes Haus, gemäß Vereinbarung mit dem Vermieter sowohl zu Wohnzwecken als auch zu Gewerbezwecken genutzt, dann handelt es sich um ein sogenanntes Mischmietverhältnis.

Wohnen und Gewerbe - Beispiele für Mischmietverhältnisse, Mischnutzungen

Typische Mischnutzungen, Mischmietverhältnisse sind z.B.:

- Die Anmietung einer Wohnung durch einen Steuerberater oder einen Anwalt, der dort sein Büro hat und auch wohnt, ist ein Mischmietverhältnis.

- Einem Gastwirt wird im gleichen Mietvertrag auch eine über der Gaststätte liegende Wohnung vermietet.

Mischmietverhältnis - gilt das Wohnraummietrecht oder Gewerbemietrecht?

Für ein solches einheitliches Mietverhältnis kann nur insgesamt

  • entweder das Wohnraummietrecht gelten, oder aber die Vorschriften über die Geschäftsraummiete.
  • Das entscheidet sich danach, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegt.

BGH-Urteil: Mischmietverhältnis - wann Wohnraummietrecht gilt

Mischmietverhältnis - Vorstellungen beider Vertragsparteien entscheidend

Die Beurteilung, wo der Schwerpunkt des Mietverhältnisses liegen soll - auf der Wohnnutzung oder der Gewerbenutzung - hängt u.a. davon ab, welche Vorstellungen Mieter und Vermieter bei Vertragsabschluss über die Nutzung des Objekts hatten und welche Nutzung vorrangig sein sollte.
Dazu kann man z.B. prüfen, welches Vertragsformular verwendet worden ist und was dort im Einzelnen steht, welche Flächen jeweils für Wohnung und für Gewerbe genutzt werden sollen, ob die Miete dafür jeweils gesondert angegeben ist, wie die baulichen Gegebenheiten sind, wie sich die Vertragspartner bei Vertragsabschluss verhalten haben.

Mieterhöhung Mietwohnung bei gemischt genutzter Wohnung - welche Vorschriften gelten?

Die Einordnung ist wichtig, z.B. dafür, ob die gesetzlichen Vorschriften für die Mieterhöhung einer Wohnung anzuwenden sind: Mieterhöhung - aus welchen Gründen möglich?,
oder getroffene vertragliche Regelungen zu möglichen Mieterhöhungen, weil es sich überwiegend um ein gewerbliches Mietverhältnis, Geschäftsraummietverhältnis handelt.

Wohnung wird gewerblich und zum Wohnen genutzt - welche Kündigungsfrist für Mietvertrag?

Sehr wichtig ist die Feststellung der Art des Mietverhältnisses auch für die Kündigung eines solchen Mietverhältnisses.

Wird die Wohnung eher zum Wohnen genutzt, dann können die Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts für den / die Mieter gelten,

  • ebenso wenn ein solcher Mietvertrag z.B. als "Gewerbemietvertrag" abgeschlossen wurde, es sich aber in Wahrheit um einen Wohnraummietvertrag handelt. 

Vermietung einer Wohnung für gemischte Nutzung - Wann gilt das Mietrecht für Wohnungen?

  • Sollte der Mieter vor allem in den Räumen wohnen und nur nebenbei einen Teil der Räume auch gewerblich nutzen dürfen, so gilt immer das Wohnraummietrecht.

    Auch wenn Wohnen und Gewerbeausübung in einer Wohnung gleichwertig sind, gilt der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts.

  • Im Zweifel, wenn die Gewerbenutzung nicht eindeutig überwiegt, ist zum Schutz der Mieter in der Regel von einem Wohnraum-Mietvertrag auszugehen. 
  • Sonderregelungen gelten, wenn zusätzlich zum Mietvertrag eine Garage angemietet ist. 

Rechtsfragen in diesem Zusammenhang sind kompliziert. Daher sollte unbedingt eine anwaltliche Beratung zu rechtlichen Einschätzungen eines Mischmietverhältnisses vorgenommen werden.




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