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Allgemeine Geschäftsbedingungen im Wohnungsmietvertrag gültig?

Mietverträge für eine Wohnung werden meist nicht in allen Einzelheiten zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, sondern Vermieter stellen fast immer den Vertragstext für den Wohnungsmietvertrag mit einem den Mietern vorgelegten Formularmietvertrag. In diesen von Vermietern vorgelegten Mietverträgen sind viele Allgemeine Geschäftsbedingungen enthalten - sind diese immer gültig?

Wohnungsmietvertrag als Formularvertrag, Allgemeine Geschäftsbedingungen

Oft verwenden Vermieter für Wohnungsmietverträge einen vorformulierten Vertragstext, entweder als Vordruck (Formularvertrag), der dann ausgefüllt wird, oder als selbst auf dem Computer erstellte Vorlage. Sie kennen das auch aus anderen Geschäftsbereichen, meistens als das „Kleingedruckte“.

AGB-Klauseln im Mietvertrag stehen auch in anderen Verträgen des Vermieters

Wird der Vertragstext auch bei anderen Mietvertragsparteien, für andere Mieter, verwendet oder ist der Vertrag zur mehrfachen Verwendung vorgesehen, dann handelt es sich um Allgemeine Vertragsbedingungen, oder allgemeiner: Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), § 305 Abs. 1 BGB.

    Mietvertrag für Wohnung - sind die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln, Regelungen gültig?

    Ein vorgedruckter Formularvertrag wird ggf. noch in Einzelheiten ergänzt und von den Vertragsparteien unterschrieben.

    Oft stellt sich dann im Nachhinein die Frage, ob eine Klausel, eine im Mietvertrag stehende Vereinbarung, tatsächlich gültig oder unwirksam ist.

    In diesem Zusammenhang kann sich auch die Frage stellen, ob eine Anlage zum Mietvertrag gültig ist:

    Anlage zum Mietvertrag der Mietwohnung - immer gültig, wirksam? 

    Wenn solche Vertragsbestimmungen auf einem nicht unterzeichneten besonderen Blatt stehen, oder nach der Unterschrift der Vertragsparteien ausgedruckt wurden,

    • kann fraglich sein, ob diese Bestimmungen überhaupt in den Vertrag einbezogen worden sind — ist das nicht der Fall, dann sind sie gar nicht Vertragsinhalt zwischen Mieter und Vermieter geworden.
    • Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.

    Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag sind nicht immer wirksam, gültig

    Weil die Bedingungen von der einen Seite — beim Mietvertrag fast immer von der Vermieterseite — vorgegeben werden, 

    • müssen sie in ihrer Wirkung transparent, also für die andere Seite (der Mieter) genau überschaubar und klar und eindeutig formuliert sein — bei Unklarheiten werden sie zu Lasten des Verwenders (also in aller Regel des Vermieters) ausgelegt,
    • außerdem dürfen sie nicht gegen das gesetzliche Leitbild verstoßen,
    • die andere Vertragsseite (in der Regel der Mieter) darf durch die Klausel nicht unangemessen benachteiligt werden.

    Siehe dazu § 305 bis § 310 BGB.

    Formularklauseln im Mietvertrag der Mietwohnung - rechtliche Anforderungen

    Vertragsbestimmungen, Formularklauseln, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, sind unwirksam, es gilt dann für diesen Punkt des Mietvertrages wieder die Regelung des Gesetzes.

    • Wenn in einem Absatz oder Satz mehrere Klauseln stehen, von denen nur ein Teil unwirksam ist, stellt sich die Frage, ob der ganze Satz oder Absatz dadurch entfällt. 
    • Man spricht dann bei einer Ãœberprüfung vom Blue Pencil Test.

    Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof viele Vertragsklauseln, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, für unwirksam erklärt.

    Der BGH betrachtet dabei auch das Zusammenwirken mehrerer Vertragsklauseln:
    Auch daraus kann sich durch einen Summierungseffekt ergeben, dass Vertragsklauseln unwirksam sind.
    Mietvertrag der Wohnung - AGB-Klauseln können unwirksam sein 

    Zweifel an der Auslegung von AGB-Klauseln im Wohnungsmietvertrag

    Ist eine AGB-Klausel nicht eindeutig, dann muss sie zu Lasten des Verwenders, also hier in der Regel zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden, § 305 c Abs. 2 BGB.

    Beispiel: 
    Austausch Duschstange, Duschabtrennung - keine Kleinreparatur

    Stellt sich die AGB-Klausel dann als unangemessene Benachteiligung der Mieter dar, ist sie insgesamt unwirksam, § 307 Abs. 1 BGB.

    Vermieter behauptet, die Klausel im Mietvertrag ist eine Individualvereinbarung

    Vermieter, die Allgemeine Vertragsbedingungen verwendet haben, behaupten manchmal, der Vertrag bzw. die Regelung, auf die es ankommt, sei zwischen Vermieter und Mieter individuell ausgehandelt worden (und sei daher gar keine AGB).

    In der Regel sind nur wenige Vertragsinhalte – wie etwa die Vertragsdauer oder die Miethöhe – „individuell“ verhandelt worden.

    Hinweis


    Ob Vertragsbestimmungen im Mietvertrag Allgemeine Vertragsbestimmungen sind, ob eine einzelne Vertragsbestimmung schon für sich genommen unwirksam ist, oder durch das Zusammenwirken mehrerer Klauseln, ist schwierig zu beurteilen, hängt oft sehr von Einzelheiten ab.

    • Sie sollten bei zweifelhaften Vertragsbestimmungen unbedingt fachlichen Rat in Anspruch nehmen.
    • Sind die fraglichen Klauseln unwirksam, dann werden Sie auch erfahren, welche vertragliche oder gesetzliche Regelung gilt. 




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