Modernisierungsmieterhöhung Heizung - Abzug Instandsetzungskosten

Wird in einem Haus die alte Heizungsanlage gegen eine neue Heizung ausgetauscht, dann müssen für die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung vom Vermieter zu Gunsten der Mieter ersparte Instandsetzungskosten abgezogen werden.

Erneuerung einer Heizungsanlage - Mieterhöhung wegen Modernisierung

Die Erneuerung der Heizungsanlage ist fast immer eine nach dem Gesetz anerkannte Modernisierung, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung führt.

Vermieter können die Kosten der Modernisierung durch eine entsprechende Mieterhöhung (Modernisierungszuschlag) auf die Mieter umlegen.

Erneuerung, Heizungsaustausch als Modernisierung - Berechnung der Mieterhöhung

• Für die Berechnung der Mieterhöhung ist der Abzug von ersparten Instandsetzungskosten erforderlich, die der Vermieter durch den Austausch, die Erneuerung der Heizung nicht mehr aufwenden muss - sowieso anstehende fällige Instandsetzungsmaßnahmen sind von der Modernisierung abzugrenzen, bzw. bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.
  Siehe auch: 
  Mieterhöhung wegen Modernisierung - Berechnung der Umlage.
  

Ältere Heizkessel, Heizungsanlagen müssen erneuert werden - Modernisierungsmaßnahme

Viele alte Heizkessel für Öl und Gas sind zu Ende 2021 gemäß Gebäudeenergiegesetz zu erneuern. Der Weiterbetrieb von über 30 Jahren alten Anlagen in vermieteten Mehrfamilienhäusern ist verboten. Dabei ist das Alter des Konstanttemperaturkessels maßgeblich. Wurde z.B. der Brenner zwischenzeitlich erneuert, so gilt die Austauschpflicht trotzdem.
Modernisierung Heizung - Erneuerung vorgeschrieben - Mieterhöhung.

• Vorhandene Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
  

Das schreiben die Regelungen zur Energieeinsparung vor - moderne Anlagen sind sehr viel effizienter, sparen Heizkosten und Emissionen.

Modernisierungsmieterhöhung Heizung - Abzug gesparter Instandsetzung, Reparaturkosten 

Erneuert der Vermieter die Heizung, können dann die gesamten Kosten dieser Modernisierung auf die Mieter als Mieterhöhung umgelegt werden?

Das Landgericht Berlin entschied am 18.12.2017 (Az. 64 S 73/17) einen Fall, in dem der Brenner schon 28 Jahre lief, nur noch zwei Jahre betrieben werden durfte.

Zusätzlich kam es an der Anlage häufig zu Störungen, Ausfällen.

Heizungsaustausch, Modernisierungsmieterhöhung bei häufigen Heizungsausfällen, Störungen

Der Vermieter wollte die vollen Kosten der Heizungsmodernisierung auf die Mieter umlegen mit dem Argument, direkt vor dem Austausch sei der Brenner ja gelaufen, war in Ordnung. Dieses Argument des Vermieters überzeugte das Landgericht nicht.

• Die Mieter hätten einen Anspruch darauf, dass die Heizung nicht in kurzen Abständen ausfalle, der Vermieter hätte die grundlegende Instandsetzung durchführen müssen. Diese Kosten müssten abgezogen werden, führen nicht zu einer Mieterhöhung.
  

Kein Abzug von Instandsetzungskosten - Modernisierungsmieterhöhung kann unwirksam sein

• Zieht der Vermieter gar keine ersparten Instandsetzungskosten ab, dann kann es sein, dass die Gerichte die Mieterhöhungserklärung als formell unwirksam zurückweisen.
• Das führt dann dazu, dass nicht nur der Erhöhungsbetrag geringer ausfällt, sondern die ganze Erhöhung erst später eintritt: 
  Modernisierungsmaßnahmen - Zeitpunkt der Mieterhöhung.