Mieterhöhung wegen Modernisierungskosten - formelle Anforderungen

Die formellen Anforderungen an eine Mieterhöhung zur Umlage der Kosten nach einer Modernisierung sind nicht sehr hoch.

Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten

Sind Modernisierungsmaßnahmen an der Mietwohnung, dem Haus oder dem Grundstück durchgeführt worden, dann kann der Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen, in dem er die dafür aufgewendeten Kosten anteilig auf die Wohnungen umlegt, § 559 BGB.

Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten

Formelle Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhung - was muss drinstehen?

Der Vermieter muss für eine solche Mieterhöhung ein Schreiben an die Mieter richten. In dem Schreiben muss dargestellt sein, wie er von den aufgewendeten Kosten zu der verlangten Mieterhöhung kommt.

Welche Anforderungen für Vermieter mindestens für ein solches Schreiben gelten, damit es überhaupt eine rechtliche Wirkung hat, sind einzuhaltende "formelle Anforderungen".

• Sind die formellen Anforderungen nicht erfüllt, dann liegt rechtlich gar keine Mieterhöhung vor. Der Vermieter müsste also ein neues Schreiben verfassen und zuschicken. 

Ob die Mieterhöhung der Höhe nach berechtigt ist, ist eine andere Frage. So kann es z.B. sein, dass die angegebenen Kosten gar nicht für Modernisierungsarbeiten entstanden sind, dass Instandsetzungsmaßnahmen nicht berücksichtigt wurden, erhaltene Fördermittel nicht einbezogen wurden, oder dass die Verteilung auf die Wohnungen nicht korrekt, die Kappungsgrenze nicht beachtet  ist.

Mieterhöhung wegen Modernisierung - Überprüfung der Mieterhöhung

Modernisierungsmieterhöhung - formelle Anforderungen - inhaltliche Anforderungen - Folgen

Die Modernisierungsmieterhöhung erhöht die Miete ohne Zustimmung der Mieter, allein durch Zugang der Mieterhöhungserklärung.
Mieterhöhung wegen Modernisierung - ab wann muss erhöhte Miete gezahlt werden?

• Mieter, die eine Mieterhöhung ganz oder teilweise für nicht berechtigt halten, müssen meist Klage beim Amtsgericht erheben.
  Feststellungsklage im Mietrecht
• Durch Nichtzahlung der Miete entsteht - wenn die Erhöhung doch berechtigt ist -
  ein Mietrückstand und sogar ein Kündigungsrisiko.

Würde also im Prozess festgestellt, dass die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam ist, dann müsste der Vemieter ein neues Schreiben verfassen. Das könnte er auch im Prozess machen - aber entsprechend später würde eine Mieterhöhung eintreten, für die davorliegende Zeit wäre jedenfalls gar kein Mietrückstand entstanden.

Wird die Mieterhöhung als "formell ordnungsgemäß" angesehen, dann kann es zwar sein, dass sie der Höhe nach korrigiert werden muss, aber in der anerkannten Höhe wäre doch ein Mietrückstand aufgelaufen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung - Aufgliederung, Auflistung der Kosten für Überprüfung

Mieter, die eine Modernisierungs-Mieterhöhung erhalten, sollen durch die Mieterhöhungserklärung in die Lage versetzt werden, zu überprüfen, ob sie die Mieterhöhung zahlen müssen oder nicht. Zahlreiche Gerichte hatten entschieden, dass dafür die Mieterhöhungserklärung übersichtlich die Kosten darstellen muss, zugeordnet den einzelnen Verbesserungen und aufgegliedert nach Gewerken.

BGH: Formelle Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhung sind niedrig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aber in mehreren Urteilen gegenteilig entschieden:

• Es genüge,  wenn die Erhöhungserklärung die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.
• Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen sei grundsätzlich nicht erforderlich.
  
• Für die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung seien geringe Anforderungen zu stellen.

Dass für den rechtlich und wirtschaftlich nicht besonders ausgebildeten Mieter und selbst für Mieterberatung und anwaltliche Beratung eine Überprüfung auf diese Weise stark erschwert wird, interessiert den BGH offensichtlich nicht.

Verschweigen öffentlicher Förderung kann Mieterhöhung formell unwirksam machen

Der BGH hat in einem Fall die Mieterhöhungserklärung für formell unwirksam erklärt. In diesem Fall hatte der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angegeben, er werde öffentliche Fördermittel in Anspruch nehmen; in der Mieterhöhungserklärung stand dann aber kein Wort zu öffentlichen Fördermitteln.

BGH: Mieterhöhung nach Modernisierung mit öffentlicher Förderung

Folgen und Risiken für Mieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt für die Mieter zu beträchtlichem Risiko und hohem Aufwand:

• Mieter können sich praktisch überhaupt nicht mehr darauf verlassen, dass eine Modernisierungs-Mieterhöhung aus formellen Gründen unwirksam ist.

• Ob sie inhaltlich genau genug und korrekt ist, kann nur durch fachkundige Ãœberprüfung und Belegeinsicht geklärt werden.

• Es ist also zunächst davon auszugehen, dass die Mieterhöhung eingetreten ist. Damit keine Mietrückstände eintreten, sollte die Mieterhöhung bezahlt werden, aber unter Vorbehalt.

• Erst durch ein positives Gerichtsurteil wird ggf. festgestellt, dass die Mieterhöhung unberechtigt war, Mieter müssen dafür Klage auf Rückzahlung erheben und - wenn die Mieterhöhung als teilweise richtig bestätigt wird - die entsprechenden Kosten tragen.