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Mieterhöhung nach Modernisierung - niedrige formelle Anforderungen

Erhöht der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete durch Umlage der Modernisierungskosten, dann gelten dafür nur niedrige formelle Anforderungen.

Mieterhöhung wegen Modernisierung - Umlage der Modernisierungskosten

Meist erhöhen Vermieter nach einer Modernisierung der Wohnung oder auch des Hauses, auf dem Grundstück, die Miete durch eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559 BGB.

Dafür müssen sie den Mietern die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auflisten, und können diese dann nach dem vom Gesetz zugelassenen Schlüssel auf die einzelne Wohnung umlegen.

Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung der Umlage

Einseitige Mieterhöhung - keine Zustimmung der Mieter erforderllich

Hierbei handelt es sich um eine einseitige Mieterhöhung durch den Vermieter.

Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung - formelle Anforderungen

Die Gerichte hatten teilweise von den Vermietern verlangt, dass in der Mieterhöhungserklärung einigermaßen genau erklärt wird, welche Kosten wofür entstanden sind, und auch die Darlegung, inwiefern es sich dabei um eine Modernisierung handelte, die den Gebrauchswert erhöht, welche Instandsetzungskosten für welche Maßnahmen eingespart wurden, welche Fördermittel der Vermieter wofür in Anspruch genommen hat. Wenn diese Angaben nicht in der Mieterhöhungserklärung genau genug enthalten waren, dann lehnten diese Gerichte die Mieterhöhungserklärung als formell unwirksam ab mit der Folge, dass erst mal gar keine Mieterhöhung eingetreten war.

BGH-Urteil: Formelle Anforderungen an Modernisierungsmieterhöhung sind niedrig

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entschieden, dass die formellen Anforderungen sehr niedrig seien, so auch im Urteil vom 23.11.2022 (Az. VIII ZR 59/21 ). Es sei z.B. nicht erforderlich, in der Erhöhungserklärung darzulegen, dass eine neue Heizungsanlage tatsächlich eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirke; dafür könne auf die frühere Modernisierungsankündigung verwiesen werden. Es komme auch nicht darauf an, wie groß die Energieeinsparung sei. Die Kosten müssten auch nicht nach den einzelnen Gewerken getrennt angegeben werden.

Wenn der Mieter es genauer wissen wolle, habe er das Recht auf Auskünfte und Einsicht in die Belege.

Modernisierungsmieterhöhung wirksam oder nicht? Risiken für Mieter

Für Sie als Mieterin oder Mieter bedeutet dies, dass Sie sich keinesfalls darauf verlassen können, eine Mieterhöhungserklärung wegen Umlage von Modernisierungskosten sei formell unwirksam.

  • Eine Mieterhöhung tritt zum festgelegten Zeitpunkt ein, es laufen möglicherweise Mietrückstände auf.
  • Meist wird es sinnvoll sein, dass Sie die Mieterhöhung erst mal unter Vorbehalt zahlen.
  • Ob die Mieterhöhung in voller Höhe berechtigt ist, müsste letztlich ein Gericht entscheiden.
  • Wenn Sie möglichst erreichen wollen, dass die Mieterhöhung möglichst aufgehoben oder der Höhe nach reduziert wird, müssen Sie selbst eine entsprechende Klage bei Gericht einreichen.

Weitere Hinweise finden Sie auch unter
Mieterhöhung, Umlage Modernisierungskosten - formelle Anforderungen


Redaktion


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