Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung den Verteilerschlüssel bzw. den Umlageschlüssel angeben, also wie die Modernisierungskosten auf die einzelnen Mietwohnungen verteilt sind.

Verteilung der Modernisierungskosten erfolgt meist für mehrere Wohnungen

Meist betreffen Modernisierungsmaßnahmen nicht nur eine Wohnung, die Verteilung der Kostern wird für mehrere Mietwohnungen vorgenommen.

Nach einer Modernisierung kann der Vermieter durch eine Mieterhöhungserklärung die Kosten der Modernisierung auf die einzelnen Wohnungen verteilen und - ohne Zustimmung des Mieters - die Miete erhöhen.

Modernisierung - Verteilerschlüssel für Modernisierungsmieterhöhung muss angegeben werden

In der Erhöhungserklärung muss der Vermieter nicht nur angeben, welche Mieterhöhung für die jeweilige Wohnung herauskommt, sondern er muss die Modernisierungsumlage nachvollziehbar berechnen.

Dafür muss der Vermieter angeben, welche(n) Verteilerschlüssel er anwendet, denn anders kann der Rechenweg nicht nachvollziehbar werden.

• Tut der Vermieter das nicht, dann ist diese Mieterhöhungserklärung formell unwirksam.
• Die Modernisierungsmieterhöhung muss vom Vermieter nicht persönlich unterschrieben sein. Es genügen die Anforderungen an die Textform.

Modernisierungsumlage, Modernisierungsmieterhöhung - Verschiedene Verteilerschlüssel

Häufig werden bei einer Modernisierung mehrere Maßnahmen in einem "Paket" durchgeführt.

Trotzdem: Für jede der Modernisierungsmaßnahmen kann ein anderer Verteilerschlüssel angemessen sein.

• Wird ein Aufzug eingebaut, dann kann diese Maßnahme z.B. auf die Anzahl der Wohnungen verteilt werden.
  Es kann sogar nach der Stockwerkslage unterschieden werden, dass höher gelegene Wohnungen stärker herangezogen werden als die in den niedrigeren Stockwerken.
• Werden Fenster ausgetauscht, kann dies je nach Wohnungsschnitt in einigen Wohnungen mehr Fenster betreffen als in anderen - hier kann für jede Wohnung ein Schlüssel nach der Zahl der Fenster gebildet werden.
• Grundsätzlich soll es möglich sein, die Kosten nach Flächenanteilen umzulegen, wenn Kosten nicht getrennt für die Wohnungen erfasst wurden, und kein anderer praktikabler Umlagemaßstab offensichtlich ist.

Auch bei einer Modernisierungsmieterhöhung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

• Anzurechnen ist dabei immer die tatsächliche Wohnfläche.

Bevorzugung oder Benachteiligung durch Verteilerschlüssel nicht zulässig

Der Vermieter kann sich für einzelne Wohnungen mit einer geringeren Erhöhung begnügen, z.B. weil eine entsprechende Modernisierungsvereinbarung eine höhere Modernisierungsumlage ausschließt, weil zu Recht Härtegründe vorgebracht wurden, oder weil durch eine Staffelmiete die Modernisierungsumlage ganz ausgeschlossen ist.

Modernisierungsmieterhöhung - Kosten können nicht immer auf alle Mieter umgelegt werden

• Die Schonung eines Mieters bzw. einer Wohnung oder Gewerbeeinheit darf aber nicht zum Nachteil der anderen führen.
• Kosten, die aus solchen Gründen nicht umgelegt werden, muss der Vermieter selbst tragen.

• Erst recht darf der Vermieter natürlich nicht die eigene (selbst bewohnte) Wohnung bei der Kostenumlage aussparen.

Der Vermieter darf auch nicht eine Mietpartei im Verteilerschlüssel, schlechter stellen, z.B. "zur Strafe", weil er mit dieser Mietpartei Schwierigkeiten hatte.