Modernisierungsmieterhöhung - Kosten für Instandhaltung, Reparaturen

Wohnhäuser werden zwangsläufig durch die Nutzung, durch Witterungseinflüsse und Alterungsprozesse von Material allmählich schadhaft.

Zu den Hauptpflichten des Vermieters gehört es, Wohnungen, Haus und Nebenanlagen instandzuhalten und instandzusetzen.

Dabei bezeichnet man als Instandhaltung die Maßnahmen, die erforderlich sind, damit keine Schäden eintreten, als Instandsetzung die Maßnahmen, durch die bereits eingetretene Schäden repariert werden.

Modernisierungsmieterhöhung - Abzug von Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten 

Bei der Modernisierungsumlage darf der Vermieter nur diejenigen Kosten auf die Mieter umlegen, die zu einer Verbesserung des Gebrauchswerts führen. 

• Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, die ja gerade nur den vom Vermieter zu gewährleistenden vertragsgerechten Zustand erhalten sollen, dürfen im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung nicht umgelegt werden, dürfen für eine Modernisierungsmieterhöhung nicht berücksichtigt werden:  
  Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten sind abzuziehen 

Instandhaltungsmaßnahmen, eine Instandsetzung erfolgt bei der Modernisierung

Es ist in der Regel so, dass Vermieter bzw. Eigentümer bei der Modernisierung eines Hauses oder einer Wohnung Kosten für eine noch nicht ausgeführte Instandsetzung bzw. Instandhaltung sparen, da diese Arbeten oft im Zusammenhang mit einer Modernisierung erfolgen.

Vermieter setzen deshalb oft einen pauschalen Prozentsatz von den Kosten für eine durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ab. Dieser Prozentsatz für einen pauschalen Abzug kann zu gering bemessen sein:
Modernisierungsmieterhöhung - Abzug Instandsetzungskosten 

Modernisierung - Zustand des Hauses, der Wohnung vor der Modernisierung nachweisen

Es kann für Mieter entscheidend sein, nachträglich, wenn der alte Zustand (z.B. der Fassade) beseitigt ist, noch nachweisen zu können, dass und welche Beschädigungen vorhanden waren.

Gut ist es, wenn auch nachgewiesen werden könnte, welche Kosten erforderlich gewesen wären, einen mangelhaften Zustand durch Instandsetzung zu beseitigen, z.B. mit einem Kostenvoranschlag von einem Fachbetrieb.

Vor der Modernisierungsmaßnahme unterlassene Reparaturen, Instandsetzungen feststellen

Dazu, wie mangelhafte Zustände von zur Modernisierung vorgesehener Bauteile festgehalten und bewiesen werden können, sollten Mieter frühzeitig fachkundigen Rat in Anspruch nehmen.

• Mehrere Mietparteien oder auch ein Mieter alleine, könnten zum Nachweis erforderlicher, aber unterbliebener Instandhaltung bzw. Instandsetzungsarbeiten des Vermieters einen Privatgutachter beauftragen.
  Bevor die Beauftragung erfolgt, sollte unbedingt eine rechtliche Beratung erfolgen.
• Wurden keine erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen dokumentiert, bzw. sind nicht nachweisbar, dann kann der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung einen pauschalen Abzug für die anzusetzende ersparte Instandhaltung, Instandsetzung vornehmen - die Rechtsprechung hält dies für ausreichend.

Bei der Modernisierung werden Bauteile ersetzt, für die noch keine Instandsetzung fällig war

Sollen im Rahmen der Modernisierung Bauteile ersetzt werden, die noch funktionieren und für die eigentlich noch keine Instandsetzung erforderlich ist, so sind auch hierfür ersparte Instandsetzungskosten bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen, abzuziehen:

Modernisierungsmieterhöhung - Abzug nicht fälliger Instandhaltungen 
BGH:
Abzug von ersparten Instandsetzungskosten

Ist durch ein Gesetz, z.B. die Bauordnung oder ein Klimaschutzgesetz, angeordnet, dass bestimmte Bauteile ausgetauscht werden müssen, dann spricht das für einen hohen Instandsetzungsabzug:
LG Bonn:
Austausch der Heizkessels vorgeschrieben - Modernisierungszuschlag kann Null betragen