Modernisierung - oft mit Ausführung von Reparaturen, Instandsetzungen

Viele Vermieter nehmen am Haus oder in Wohnungen vorhandende Mängel, die eine Instandsetzung oder Reparatur erfordern zum Anlass, eine Modernisierung auszuführen bzw. durchzusetzen.

Begriff modernisierende Instandsetzung - Vermieter führt auch Reparaturen durch

Oft werden Modernisierungen an der Mietwohnung ausgeführt an Bauteilen, die ohnehin einer Instandsetzung bedürfen. Dafür wird manchmal die Bezeichnung modernisierende Instandsetzung verwendet.

Modernisierende Instandsetzung - es sind Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen enthalten

Im Mietrecht verdeckt die Bezeichnung "modernisierende Instandsetzung" allerdings das eigentliche Problem, denn: 

• Zur Instandhaltung und Instandsetzung ist der Vermieter verpflichtet, er allein muss auch die Kosten tragen, die dafür anfallen.

Dem steht die Modernisierung gegenüber:

Der Vermieter muss nicht modernisieren. Wenn er sich aber zu Baumaßnahmen entschließt, die zu einer Wohnwertverbesserung führen, dann liegt eine Modernisierung vor:
Modernisierung: Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse .

Der Mieter muss diese Maßnahmen meist dulden und über die Modernisierungsumlage als Mieterhöhung auch letztlich allein bezahlen: 
Modernisierung - Duldungspflicht für allgemein üblichen Zustand 
Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten 

Modernisierende Instandsetzung der Wohnung, des Hauses - worauf Mieter achten müssen

Werden Bauteile, die schon instandsetzungsbedürftig sind, durch modernere Bauteile ersetzt, dann verschwinden die vom Vermieter zu tragenden Instandsetzungskosten in den Gesamtkosten.

• Das Gesetz sieht zwar vor, dass ersparte Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden müssen, aber diese ersparten Kosten sind später oft nicht mehr festzustellen: 
  Modernisierungsmieterhöhung - Instandsetzungskosten sind abzuziehen 
• Zwar muss der Vermieter nachweisen, welche Kosten wirklich auf die Wertverbesserung entfallen, das Gericht kann diesen Anteil aber auch schätzen.
  BGH: Abzug von ersparten Instandsetzungskosten

Vor Beginn der modernisierenden Instandsetzung Bauzustand, Zustand von Bauteilen feststellen

Es kommt also darauf an, vor Beginn einer modernisierenden Instandsetzung genau festzustellen, in welchem Zustand die von der Modernisierung betroffenen Bauteile sind, und welche Kosten es verursachen würde, sie instandzusetzen.

• Manchmal helfen Kostenvoranschläge: 
  Kostenvoranschlag kann für Mieter ein Beweis sein - Mietrecht 
• Mietergemeinschaften können vielleicht auch ein Gutachten in Auftrag geben,
  z.B. wegen der instandsetzungsbedürftigen Fassade: 
  Privatgutachten als Beweismittel im Streit mit Vermieter 
• Wenn umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen, lassen Sie sich rechtlich beraten.