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Modernisierung der Wohnung muss der Vermieter ankündigen

Will ein Vermieter Modernisierungsarbeiten in der Wohnung durchführen, dann muss die Ankündigung der Modernisierung schriftlich erfolgen und Vermieter haben Anforderungen an die Modernisierungsankündigung zu beachten.

Frist für die Ankündigung einer Modernisierung durch Vermieter

Gemäß § 555c BGB haben Vermieter Mietern eine Modernisierungsmaßnahme der Wohnung spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen.

Ankündigung einer Modernisierung - Mieter haben eine Überlegungsfrist

Nach dem Gesetz besteht für Mieter eine Überlegungsfrist von vollen drei Monaten.

  • Das heißt, die Ankündigung der Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Arbeitsbeginn bei betroffenen Mietern eingegangen sein. 
  • Während der Überlegungsfrist müssen Modernisierungsarbeiten keinesfalls geduldet werden.
    Dies gilt jedoch nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die unerheblich sind und auch nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, § 555c Abs. 4 BGB.

Setzt der Vermieter eine kürzere Frist zur Stellungnahme, und wird darauf nicht geantwortet, dann kann der Vermieter auch vor Ablauf der gesetzlilchen Frist Duldungsklage erheben, mit entsprechendem Kostenrisiko für die Mieter.
Siehe auch unten: Härtegründe mitteilen.

Modernisierungsankündigung - Mieter sollten sich fachlich beraten lassen

Die anwaltliche Beratung wegen einer bevorstehenden umfangreichen Modernisierung ist sehr zu empfehlen!

  • Es kann sehr sinnvoll sein, wenn betroffene Mieter vor der Durchführung einer Modernisierung wegen vom Vermieter unterlassener Instandsetzungsarbeiten ein Privatgutachten in Auftrag geben oder ein Beweisverfahren durchführen.

Dies kann, insbesondere bei einem allgemein schlechten Zustand des Hauses (z.B. der Fenster, der Fassade, der Heizung) wichtig sein, um einen Nachweis zu haben für den Abzug von notwendigen Instandsetzungskosten bei der Modernisierungs-Mieterhöhung: 
Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sind keine Modernisierung

Modernisierung - wie muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigen?

Die Modernisierungsankündigung muss eine einigermaßen genaue Darstellung der vorgesehenen Arbeiten enthalten, die in der Wohnung ausgeführt werden sollen, und die Ankündigung muss die Zeiträume angeben, wann diese Arbeiten ausgeführt werden sollen.
Modernisierungsankündigung - formelle Anforderungen, Unterschrift? 

Für Modernisierungsmaßnahmen, die insgesamt keine höheren Kosten verursachen als 10.000 €, können Vermieter ein vereinfachtes Verfahren wählen.

Das muss dann ausdrücklich in der Modernisierungsankündigung stehen.
Modernisierung - vereinfachtes Verfahren

Modernisierungsankündigung - Angabe zur Miethöhe nach der Modernisierung

In der Modernisierungsankündigung muss angegeben sein, um wie viel sich die Miete durch die Modernisierung erhöhen soll. 
Modernisierung - Angaben in der Modernisierungsankündigung 

In der Modernisierungsankündigung fehlt die Angabe zur Mieterhöhung 

Fehlt die Angabe der Mieterhöhung in der Ankündigung der Modernisierung, dann tritt die Mieterhöhung nach Durchführung der Maßnahmen erst sechs Monate später ein (§ 559b Abs. 2 Nr.1 BGB).
Modernisierungs-Mieterhöhung - Zeitpunkt der Mieterhöhung

Immer sollten von einer Modernisierung Betroffene die dann erfolgende  Modernisierungsmieterhöhung sorgfältig prüfen lassen:
Mieterhöhung nach Modernisierung - Überprüfung der Mieterhöhung 
Mieterhöhung nach Modernisierung - Berechnung ab 1.1.2019 

Dies betrifft auch Kosten für im Rahmen einer Modernisierung durchgeführte Instandsetzungen, die bei der Modernisierungsmieterhöhung herausgerechnet werden müssen:
Mieterhöhung Modernisierung - Instandsetzungskosten des Vermieters

Modernisierungsankündigung enthält Frist für Mitteilung von Härtegründen

Möglicherweise enthält die Modernisierungsankündigung den Hinweis, dass für Mieter bestehende Härtegründe bis zum Ablauf des nächsten Monats dem Vermieter mitgeteilt werden müssen.

Ankündigung einer Modernisierung - was Mieter in der Überlegungsfrist prüfen sollten

Innerhalb der drei-monatigen Überlegungsfrist müssen Mieter entscheiden,

Mietvertrag der Wohnung wegen einer Modernisierung kündigen

Die Kündigung der Wohnung, durch die Mieter das bestehende gesetzliche Kündigungsrecht wegen einer Modernisierung ausnutzen wollen, muss nach Erhalt der Modernisierungsankündigung bereits bis zum Ablauf des folgenden Monats dem Vermieter zugestellt sein!
Gesetzlich geregelt ist dies in § 555e BGB.

  • Das allgemeine Recht, den Mietvertrag durch ordentliche Kündigung zu beenden, besteht natürlich immer für Mieter, unabhängig von diesem Kündigungsrecht.

Missbräuchliche Modernisierungsankündigung zum Zweck der Mietervertreibung

Eine Modernisierungsankündigung, die Vermieter zum Zweck der Mietervertreibung einsetzen, weil z.B. eher beabsichtigt ist, frei gewordene Wohnungen zu verkaufen, kann zu einem Bußgeld führen:

  • Sogenannte Herausmodernisierungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden, wenn z.B. zwölf Monate nach der Modernisierungsankündigung immer noch nicht mit den Arbeiten begonnen wurde bzw. nachzuweisen ist, dass eine Modernisierung oder ihre Ankündigung „in missbräuchlicher Weise“ durch den Eigentümer verwendet wird, § 6 WiStrG.
  • Es können im Rahmen einer Ordnungswidrigkeit dann Geldbußen bis 100.000 Euro drohen. 


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