Modernisierung - Genehmigung durch Behörde als Voraussetzung

Es kommt vor, dass für bestimmte geplante Modernisierungsmaßnahmen die Genehmigung einer Behörde erforderlich ist - dadurch kann die Pflicht zur Duldung der Modernisierung für Mieter eingeschränkt sein.

Für viele Mieter sind umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude eine Horrorvorstellung. Nicht nur wegen des damit verbundenen Lärms, Dreck und sonstigen Beeinträchtigungen, sondern auch wegen der anschließenden Mieterhöhung.

Duldungspflicht der Mieter für Modernisierungen des Hauses, der Mietwohnung

Viele Mieter fragen sich gleich nach Erhalt der Modernisierungsankündigung, ob und in welchem Umfang sie Modernisierungsmaßnahmen überhaupt dulden müssen.

Das BGB regelt hierzu in § 555d Abs. 1 kurz und knapp:
"Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden".

Was alles unter diesen Begriff fällt, ist in § 555b BGB geregelt. § 555d Abs. 2 BGB enthält einige (wenige) Ausnahmen der grundsätzlich bestehenden Duldungspflicht.

Ankündigung Modernisierung - formelle Anforderungen, Unterschrift. 

Duldungspflicht für Modernisierung - Genehmigung einer Behörde als Voraussetzung

Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, ob die angekündigten Maßnahmen auch öffentlich-rechtlich (durch eine Behörde) genehmigt sein müssen.

Manche Modrnisierungsmaßnahmen müssen von der Baubehörde genehmigt werden

In vielen Fällen ist eine Baugenehmigung zu beantragen und für die Baumaßnahmen erforderlich.
Bauaufsicht kann auch für Mietwohnungen zuständig sein.

Bestehender Milieuschutz - Genehmigung für Modrnisierungsmaßnahme

Aufgrund eines bestehenden Millieuschutzes muss eine Genehmigung eingeholt werden.
Der sogenannte Milieuschutz schützt die Bewohnerstruktur und das Mietniveau im Erhaltungsgebiet - daher ist für Modernisierungsmaßnahmen in solchen Gebiten in der Regel eine Genehmigung erforderlich.

Erhaltungsgebiet - Milieuschutz, Umstrukturierung.

Behördliche Genehmigungen lieger der Modernisierungsankündigung nicht bei

Nur ganz selten liegen erforderliche Genehmigungen der Modernisierungsankündigung bei oder es wird auf vorliegende Genehmigungen Bezug genommen. 

• Es stellt sich die Frage, ob und auf welche Weise die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit der begehrten Modernisierungsmaßnahmen Voraussetzung für die Duldungspflicht der Modernisierung für Mieter ist.

Oder aus Mietersicht formuliert:

• Muss ich als Mieter Baumaßnahmen dulden, auch wenn die zuständige Behörde sie (noch) nicht genehmigt hat oder diese sogar nicht genehmigungsfähig sind?

Modernisierung, keine Duldungspflicht: Urteile AG Tempelhof-Kreuzberg, Landgericht Berlin

Der Bundesgerichtshof hat diese Frage noch nicht entschieden.

Nach zwei Urteilen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (Urt. v. 25.04.2017, Az. 24 C 224/16) und des Landgerichts Berlin (Urt. v. 12.08.2016, Az. 65 S 108/16 ) muss der Mieter Modernisierungen nur dulden, wenn eine solche öffentlich-rechtliche Genehmigung nicht erforderlich ist oder vorliegt.

Dies muss nach meiner Ansicht im Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht der Fall sein. Spätestens bei Beginn der Arbeiten kann der Mieter jedoch Nachweise hierzu verlangen.

• Es würde dem Grundsatz der Einheitlichkeit und Wahrung der Rechtsordnung grundlegend widersprechen, wenn der Mieter zivilrechtlich zur Duldung von Arbeiten verpflichtet wäre, die dem Vermieter öffentlich-rechtlich verboten sind.