Milieuschutz - Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum

Erlässt die Landesregierung eine entsprechende Verordnung wegen Milieuschutz, dann kann die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum von einer besonderen Genehmigung abhängig gemacht werden.

Regelungen zum Schutz von Mietwohnungen vor Umwandlung in Eigentum im Baugesetzbuch

Der Grundstückseigentümer kann seine Wohnimmobilie in Wohnungseigentum umwandeln, indem er entsprechende Anträge beim Grundbuchamt stellt.

Abgeschlossenheit - Voraussetzung für die Umwandlung

Das Baugesetzbuch sieht vor, dass die Umwandlung nur mit vorheriger Genehmigung der Baubehörde zulässig ist, wenn negative städtebauliche Folgen drohen. Es gibt dafür zwei Regelungen

• Erhaltungsgebiete, Milieuschutzgebiete, § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
• Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, § 250 BauGB

Jeweils muss die Landesregierung durch Verordnungen regeln, dass der Schutz aus dem Baugesetzbuch gelten soll, und für welche Gebiete genau.

Umwandlungsschutz für Mietwohnungen in Milieuschutzgebieten

Der Umwandlungsschutz zum Zwecke des Milieuschutzes gilt allerdings nur in Gebieten, die als Erhaltungsgebiet zum Schutz der Bevölkerungsstruktur - sogenannter Milieuschutz - festgesetzt worden sind. 

• In solchen Gebieten ist dann - wenn die ergänzende Verordnung der Landesregierung hinzukommt -  die Umwandlung von Hauseigentum / Grundstückseigentum in Wohnungseigentum von einer besonderen vorherigen Genehmigung der Behörde abhängig.

Umwandlungsschutz für Mietwohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Seit Mitte 2021 gibt es eine weitere Möglichkeit aus § 250  BauGB:

• Die Landesregierung kann eine Verordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen, mit der Folge, dass in diesen Gebieten die Umwandlung einer besonderen Genehmigung bedarf.

Umwandlung in Eigentumswohnungen - Verordnung nach § 250 BauGB

Umwandlungsschutzverordnung hat unmttelbar keine Wirkung auf das Mietrecht

Unmittelbar wirken sich die Umwandlungsschutzverordnungen nicht auf das Mietrecht aus. Weil aber die Umwandlung in Wohnungseigentum die Gefahr der Eigenbedarfskündigung erhöht und oft zu umfangreichen Modernisierungen und deutlicher Mieterhöhung führt, kann eine solche Verordnung für Mieter günstig sein.