Abgeschlossenheit - Voraussetzung Umwandlung in Eigentumswohnung

Bevor ein Grundstück und ein darauf stehendes Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, prüft die Baubehörde die sogenannte Abgeschlossenheit.

Grundstückseigentum - Eigentumswohnung, Wohnungseigentum

Grundsätzlich gilt in Deutschland, dass ein Grundstück mit allen Bauwerken, die fest damit verbunden sind, eine Einheit darstellt. Das heißt, ein solches Grundstück kann nur einheitlich verkauft werden. Einem neuen Eigentümer (ob das eine einzelne Person ist oder mehrere, spielt keine Rolle) gehört dann das ganze Grundstück, und alle Mietverträge gehen auf diese neue Eigentümerschaft über.

Umwandlung soll getrennte Eigentumswohnungen schaffen

Durch eine Umwandlung in Wohnungs- und Teileigentum wird dies geändert:

• Durch einen Aufteilungsplan werden die verschiedenen Nutzungseinheiten (Wohnungen oder andere Nutzungen) getrennt dargestellt.

• Es muss dabei festgelegt werden, ob die Einheit als Wohnung oder für andere Zwecke genutzt wird und künftig genutzt werden darf.
• Es soll dadurch möglich sein, dass jede Einheit einzeln verkauft werden kann, von da an also meist unterschiedliche Eigentümer für jede einzelne Wohnung / Einheit vorhanden und für diese Einheiten verantwortlich sind, und auch nur sie Vermieterrechte haben.
• Mietwohnung wird Eigentumswohnung - Vorkaufsrecht bei Umwandlung

Abgeschlossenheit - Voraussetzung Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Es gibt aber baurechtliche Mindestanforderungen, z.B. muss jede Einheit einen eigenen Zugang haben, und auch ein zweiter Rettungsweg muss vorhanden sein. Für Wohneinheiten gilt außerdem die Anforderung, dass mindestens eine Küche bzw. Kochnische, ein Bad oder eine Dusche und ein WC vorhanden sind – also eine Haushaltsführung in der Wohnung möglich ist.

• Das örtliche Bauamt erteilt darüber eine entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung.
• Möglicherweise muss die Teilungserklärung geändert werden, damit die Anforderungen erfüllt werden.

Bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann kein Teileigentum geschaffen und im Grundbuch eingetragen werden.

Umwandlung - weitere Behörden-Genehmigung erforderlich?

Das Baugesetzbuch gibt den Ländern die Möglichkeit, die Umwandlung in Wohnungseigentum zu erschweren, wenn daraus negative städtebauliche Folgen drohen. Es gibt dafür zwei Regelungen:

• Erhaltungsgebiete, Milieuschutzgebiete, § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB
• Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, § 250 BauGB

Jeweils muss die Landesregierung durch Verordnungen regeln, dass der Schutz aus dem Baugesetzbuch gelten soll, und für welche Gebiete der besondere Genehmigungsvorbehalt gilt.

Umwandlung in Eigentumswohnungen - Genehmigung erforderlich

Abgeschlossenheit, Umwandlung in Wohnungseigentum und Mietrecht

Die Umwandlung in Wohnungseigentum erhöht für die Mieter das Kündigungsrisiko, denn der Käufer einer einzelnen Eigentumswohnung hat viel eher Eigenbedarf als der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Deshalb gibt es für diejenigen, die schon vorher Mieter der Wohnung waren, einen gewissen Kündigungsschutz.

Eigenbedarfskündigung - was kann man als Mieter tun?

Anderseits können Mieter im Falle des Weiterverkaufs der umgewandelten Wohnung ein Vorkaufsrecht haben.