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Vorkaufsrecht für Mieter bei Wohnungsverkauf - was beachten?

Mieter können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht für die gemietete Eigentumswohnung Gebrauch machen.

Vorkaufsrecht bei Verkauf der Mietwohnung für Mieter

Das Vorkaufsrecht für Mieter besteht, wenn die Wohnung während des bestehenden Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, jetzt vom Vermieter verkauft werden soll.

Nicht immer besteht für Mieter das Vorkaufsrecht für die Mietwohnung

Wird allerdings die Wohnung an einen Angehörigen des Eigentümers verkauft oder verschenkt, dann greift das gesetzliche Vorkaufsrecht nicht.

Wurde die Wohnung bereits vor dem Einzug des Mieters in Wohneigentum umgewandelt, dann gilt das Vorkaufsrecht ebenfalls nicht.
Vorkaufsrecht - Umwandlung der Mietwohnung in Eigentumswohnung 

Wie wird das Vorkaufsrecht für die Mietwohnung durch den Mieter ausgeübt?

Die Ausübung gemäß § 577 BGB  setzt voraus, dass Mietern der Kaufvertrag vorgelegt wird, den der bisherige Eigentümer und der Käufer bei dem Wohnungsverkauf geschlossen haben.

Diesen Kaufvertrag müssen berechtigte Mieter sehr sorgfältig prüfen:

  • Derjenige, der ein Vorkaufsrecht ausübt, tritt in den von einem anderen geschlossenen Vertrag an dessen Stelle ein:
    Dieser Vertrag wird mit allen seinen Bedingungen übernommen, wenn das Vorkaufsrecht wahrgenommen wird.
  • Mieter müssen prüfen, ob die Erfüllung des Kaufvertrags wirtschaftlich möglich ist.
  • Die Ausübung des Vorkaufsrechts in Kenntnis dessen, dass davon gar kein Gebrauch werden soll, ist missbräuchlich.

Vorkaufsrecht ausüben - was als Mieter bei der Vorkaufsrechtserklärung beachten?

Die Erklärung muss an den richtigen Adressaten gerichtet sein - den bisherigen Eigentümer (Verkäufer) und die Erklärung sollte zugleich auch an den Notar geschickt werden, der den Verkauf beurkundet hat.

Für die Form der Erklärung, mit der man als Mieter das Vorkaufsrecht ausübt, bestehen keine hohen Anforderungen.

  • Die Erklärung muss schriftlich erfolgen, dazu gehört die Unterschrift des bzw. der Vorkaufsberechtigten (alle Mieter der Wohnung).

Die Erklärung sollte auf die vorgelegte Notarurkunde Bezug nehmen und die ausdrückliche Erklärung enthalten, dass Sie das Vorkaufsrecht ausüben.

Besteht die Mietpartei aus mehreren Personen, dann kann das Vorkaufsrecht 

  • nur einheitlich von allen gemeinsam ausgeübt werden.
  • Entweder unterschreiben alle die Erklärung zur Ausübung des Vorkaufsrechts, oder es müssen Vollmachten derjenigen, die nicht selbst unterschreiben, im Original dem Schreiben beigefügt werden: 
    Vollmacht im Mietrecht - wozu braucht man diese? 

Mieter muss Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts für seine Mietwohnung beachten

Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, so besteht dafür eine Frist von zwei Monaten. Die Frist berechnet sich ab der Mitteilung des Vermieters über den Verkauf der Wohnung.
Umwandlung Mietwohnung in Eigentum, Vorkaufsrecht, welche Frist gilt?

Innerhalb der gesetzlichen Frist muss das Vorkaufsrecht für die Wohnung ausgeübt werden

Die Erklärung, das Vorkaufsrecht auszuüben, muss innerhalb der vom Gesetz festgelegten 2- Monats-Frist bei der Verkäuferseite eingehen.

Es kann darauf ankommen, dass nachgewiesen werden muss, wann die Mitteilung der Erklärung zum Vorkaufsrecht dem Verkäufer zugegangen ist.

Erklärung über Ausübung des Vorkaufsrechts für den Kauf der Wohnung war erfolgreich

Hat die Vorkaufsrechtserklärung Erfolg, dann muss der damit geschlossene Kaufvertrag erfüllt werden.

Schadenersatzanspruch - wenn der Vermieter das Vorkaufsrecht des Mieters verletzt

Auch wenn die Vorkaufsrechtserklärung formgerecht, rechtzeitig und nachweisbar bei der Gegenseite ankommt, so kann ein anderer Käufer ins Grundbuch eingetragen werden. In manchen Fällen hilft eine einstweilige Verfügung. 



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