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Fristlose und fristgemäße Kündigung wegen Mietschulden - wirksam?

Der Bundesgerichtshof ist der Meinung, dass eine nachträgliche Zahlung aller Mietrückstände zwar die fristlose Kündigung unwirksam macht, aber nicht die sogenannte ordentliche Kündigung, die den Mietvertrag mit einer mehrmonatigen Kündigungsfrist beendet.
Seit dieser Entscheidung wird bundesweit im Falle von Zahlungsrückständen meist die fristlose Kündigung und zugleich hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietvertrags ausgesprochen.

Landgericht Berlin prüft fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung bei Mietschulden

Das Landgericht Berlin schaute in einem Urteil vom 13.10.2017 (AZ 66 S 90/17) genauer hin: Die fristlose Kündigung sei zunächst einmal wirksam und beende den Vertrag sofort. 

Die gleichzeitig ausgesprochene fristgemäße Kündigung gehe daher ins Leere, sie könne keinerlei Wirkung haben. Dass durch Nachzahlung aller Rückstände innerhalb der "Schonfrist" die Wirkungen der fristlosen Kündigung nachträglich wegfallen, der Mieter trotz fristloser Kündigung letztlich in der Wohnung bleiben könne, ändere daran nichts: 

  • Im Zeitpunkt des Zugangs der ordentlichen Kündigung habe das Mietverhältnis nicht bestanden.

Argumentation des Landgerichts wegen fristloser und gleichzeitiger fristgemäßer Kündigung

Die präzise Argumentation des Landgerichts ist für Juristen spannend. Die übliche Praxis kommt vielen merkwürdig vor. 

Wenn rechtlich geklärt werden kann, dass durch die gleichzeitige Aussprache einer fristlosen und fristgemäßen Kündigung, die ordentliche fristgemäße Kündigung nicht die vom Vermieter beabsichtigte Folge haben kann, ist das ein Gewinn für die Betroffenen.

  • Das Landgericht hat nach Prüfung des Sachverhalts, die Klage der Vermieter auf Räumung der Wohnung abgewiesen.

Urteil wegen gleichzeitiger fristloser und fristgemäßer Kündigung bei Mietschulden

Betroffene Mieter können in einem solchem Fall dann, durch Nachzahlung des gesamten Zahlungsrückstands (aller offenen Beträge), das Mietverhältnis tatsächlich retten.  

Sehr wichtig ist dies auch für die Fälle, in denen eine öffentliche Stelle Mietrückstände übernimmt, denn das geschieht nur, wenn damit dem Mieter die Wohnung erhalten werden kann.

Bundesgerichtshof, gleichzeitige fristlose, fristgemäße Kündigung wegen Mietschulden möglich

Hinweis - Aktuell


Die Ansicht des Landgerichts Berlin ist vom Bundesgerichtshof nicht bestätigt worden:  

  • Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Landgerichts durch Urteil vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17) aufgehoben. 
  • Seiner Meinung nach kann zusätzlich zur fristlosen Kündigung auch gleichzeitig eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen werden, es müsse dann nur geprüft werden, ob diese auch gerechtfertigt ist. 

Redaktion


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