Kündigung der Wohnung durch Vermieter wegen Zerrüttung

Ein Vermieter kann den Wohnungsmietvertrag nicht kündigen mit der Behauptung, es bestehe eine Zerrüttung des Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter, wenn dem Mieter keine schwerwiegende Vertragsverletzung vorzuwerfen ist.

Vermieterkündigung der Wohnung - nur möglich, wenn einer der gesetzlichen Gründe vorliegt

Ein Wohnungsmietvertrag kann vom Vermieter nur gekündigt werden, wenn einer der im Gesetz genannten Gründe vorliegt.

Die möglichen Gründe sind vor allem

• Eigenbedarf des Vermieters
• schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Mieter.
  

Vermieter kündigt Wohnung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses

Bei einem seit 2011 bestehenden Wohnungsmietvertrag kam es nach einigen Jahren fortwährend zu Streitigkeiten um angebliche beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa  - angeblichen - Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahrten.

In einem Schreiben behaupteten die Vermieter, die Mieter dieser Wohnung hätten sich rassistisch gegenüber anderen Familien des Hauses geäußert, und versandten dieses Schreiben auch an türkischstämmige Mitbewohner des Hauses. Die Mieter erstatteten Strafanzeige gegen die Vermieter, und es kam zu verbalen Übergriffen der Vermieterseite im Treppenhaus.

Die Vermieter kündigten wegen der Strafanzeige und wegen des angeblich "zerrütteteten" Mietverhältnisses den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgemäß und erhoben Räumungsklage.

Kündigung des Mieters durch Vermieter wegen Zerrüttung - Landgericht prüft Vorwürfe

Amtsgericht und Landgericht Köln wiesen die Räumungsklage ab, nachdem sie unter anderem festgestellt hatten, dass der Vorwurf, die Mieter hätten rassistische Äußerungen über andere Mieter getan, unzutreffend war. Weder eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) noch eine fristgemäße Kündigung (§ 573 Abs. 2 BGB) sei berechtigt.

Die bloße "Zerrüttung" des Verhältnisses reiche nicht aus für eine Kündigung. Wegen dieser Rechtsfrage (bezogen auf die fristlose Kündigung) ließ das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Die Vermieter legten Revision ein.

Zerrüttung kein Kündigungsgrund ohne schwerwiegende Vertragsverletzung

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 29. November 2023 (Az. VIII ZR 211/22  ) ebenfalls zugunsten der Mieter.

• Die Entscheidung des Landgerichts, dass vertragswidriges Verhalten der Mieter nicht gegeben war, sei nachvollziehbar.
• Eine "Zerrüttung" des Mietverhältnisses sei für sich genommen kein ausreichender Kündigungsgrund.
• Ein Grund für eine Kündigung müsse im Risikobereich der anderen Seite - also hier: der Mieter - liegen. Sei dort keine beträchtliche Pflichtwidrigkeit nachzuweisen, dann reiche ein Dauerkonflikt nicht aus als Kündigungsgrund.

Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts, es blieb bei der Abweisung der Räumungsklage.