Kündigung wegen Eigenbedarf an Mietwohnung nicht für Cousin

Der Vermieter kann sich nicht auf Eigenbedarf berufen mit der Angabe, sein Cousin wolle in die Wohnung einziehen.

Kündigung des Mietvertrags über eine Mietwohnung wegen Eigenbedarf

Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohnraum kündigen mit der Begründung, er habe Eigenbedarf an der vermieteten Wohnung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

Er muss dann im Kündigungsschreiben angeben, für welche Person Eigenbedarf bestehen soll, § 573 Abs. 3 BGB.

Allerdings gilt in Gebieten mit Wohnungsmangel oft eine Kündigungssperrfrist, wenn eine Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft oder an eine Personengesellschaft verkauft wurde, § 577a BGB.

• In Berlin beträgt die Kündigungssperrfrist 10 Jahre.

Grundstück verkauft - Kündigung wegen Eigenbedarf

Die Mieter wohnten seit 2009 in dem Haus in Berlin, 2014 wurde es verkauft an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GbR, die aus zwei Cousins bestand. Nachdem einer der Cousins gestorben war, wurden seine drei Kinder als Erben für seinen Anteil mit in das Grundbuch eingetragen.

Fünf Jahre später kündigte die Vermieter-GbR den Mietvertrag wegen "Eigenbedarf" mit der Begründung, eines der Kinder solle mit seiner Familie in die Wohnung einziehen. Die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren war noch nicht abgelaufen.

Die Mieter zogen nicht aus, die Vermieter-GbR erhob Räumungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage ab, aber das Landgericht Berlin entschied gegenteilig, verurteilte die Mieter zur Räumung.

Landgericht: Ausnahme von Kündigungssperrfrist: Familienangehörige

Das Landgericht stützte sich auf eine Ausnahme, die in § 577a Abs. 1a BGB geregelt ist: Die Kündigungssperrfrist ist nicht anzuwenden, "wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören."

Das Landgericht meinte, zur "Familie" gehörten auch entfernte Verwandte, in diesem Falle also Cousins, jedenfalls bei enger sozialer Bindung. Die enge soziale Bindung bestehe schon deshalb, weil sich die Cousins zum Erwerb dieses Hauses und auch weiterer Hausgrundstücke zusammengetan hätten. Deshalb gelte die Kündigungssperrfrist nicht, die Kündigung sei ansonsten wirksam, die Mieter seien zur Räumung verpflichtet. Die Revision wurde zugelassen.

BGH und Eigenbedarf: Familie ist eng zu verstehen, Cousins gehören nicht dazu

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied durch Urteil vom 10.7.2024 (Az. VIII ZR 276/23  ), diese Auslegung gehe zu weit.

• Die Ausnahme für Familien- und Haushaltsangehörige in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB sei eng zu verstehen. Ebenso wie in § 573 BGB seien als "Familienangehörige" ausschließlich die Personen zu verstehen, denen in einem Prozess ein Zeugnisverweigerungsrecht zustehe (§ 383 ZPO, § 52 StPO).

Das seien außer Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern, nur Personen, die in gerader Linie ver-
wandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Cousins seien aber in der Seitenlinie (nur) im vierten Grad miteinander verwandt.