Verwertungskündigung für Wohnung - keine Instandhaltung

Der Vermieter kann eine Kündigung schicken mit der Begründung, die Aufrechterhaltung des Mietvertrags hindere ihn an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie.

Verwertungskündigung für Wohnung, Haus - Vermieter muss gute Gründe vorbringen

Das Gesetz gibt dem Vermieter die Möglichkeit, den Wohnungsmietvertrag zu kündigen, mit der Begründung, er werde durch den Mietvertrag an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert, § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB.

Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist geklärt, dass der Vermieter sehr gewichtige Nachteile vorbringen muss, um eine solche Kündigung zu begründen.

• Es reicht nicht aus, dass der Vermieter ohne diesen Mietvertrag einen höheren Gewinn erzielen könnte.

Die Interessen des Mieters und des Vermieters sind abzuwägen. Bei der Abwägung kann es eine Rolle spielen, welche Ziele der Vermieter verfolgt.
Kündigung des Mietvertrags aus wirtschaftlichen Gründen- Verwertungskündigung

Verwertungskündigung für Mietwohnung - Instandhaltungspflichten vom Vermieter verletzt

Der Vermieter wird behaupten, der Erhalt des Hauses lohne sich nicht mehr, die Kosten seien zu hoch, die Erträge zu niedrig. Aber möglicherweise liegt beides auch an unterlassener Instandhaltung.

• Eine Verwertungskündigung kann unberechtigt sein, wenn der Eigentümer jahrelang die Instandhaltungspflichten verletzt, das Haus dem Verfall preisgegeben hat.

Kündigung Mietwohnung - Durchsetzung der wirtschaftlichen Verwertung über Hausverkauf 

Eine Stadt, als Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses, hatte das Haus seit vielen Jahren nicht instandgehalten, auftretende Schäden waren nicht beseitigt worden.

Ein letzter Mieter bewohnt das Dachgeschoss. Die Stadt kündigte den Mietvertrag und gab an, sie könne einen Käufer nur finden mit der Zusicherung, dass der Mieter ausziehe. Da der Mieter nicht auszog, erhob die Stadt Räumungsklage.

Urteil: Vermieter hat Instandhaltungspflichten verletzt - Verwertungskündigung unzulässig

Das Amtsgericht hatte den Mieter zur Räumung verurteilt, aber das Landgericht Osnabrück entschied mit Urteil vom 27.3.2019 (Az. 1 S 117/19 ) gegenteilig:

• Zwar sei der Mietertrag sehr gering, und die Sanierungskosten seien hoch.
• Dabei sei aber zu berücksichtigen, dass seit der Errichtung des Hauses (1952) so gut wie keine Instandhaltungsmaßnahmen ausgeführt wurden.

Es reiche - insbesondere bei einer Gemeinde als Eigentümerin - als erheblicher Nachteil nicht aus, dass nun wegen der vernachlässigten Instandhaltung entsprechend hohe Kosten für eine Instandsetzung aufzubringen wären.

Erheblicher wirtschaftlicher Nachteil für Verwertungskündigung nicht nachgeweisen

Weiter habe die Stadt nicht nachgewiesen, dass das Haus nur verkäuflich sei, wenn der Mieter das Haus geräumt habe.

Ein Gutachter habe festgestellt, dass der Verkehrswert des Grundstücks sehr gering sei. Die Gemeinde wolle zu einem deutlich höheren Preis verkaufen, sie habe außer einem Aushang am Schwarzen Brett keine Bemühungen zum Verkauf unternommen. Auch könnte durch Mieterhöhung (ein Teil des Dachgeschosses war ohne Vertrag überlassen worden) der Ertrag verbessert werden.

Die Interessenabwägung falle hier zugunsten des Mieters aus, entschied das Gericht und wies die Räumungsklage ab..