Genehmigung für Umwandlung in Eigentumswohnungen

Durch ein Bundesgesetz vom 14.6.2021 kann in Bundesländern und in bestimmten Gebieten für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ein Genehmigungsvorbehalt entstehen. Erlässt die Landesregierung eine entsprechende Verordnung, dann ist für die Umwandlung einer Immobilie in Eigentumswohnungen eine Genehmigung erforderlich, und zwar auch außerhalb von Erhaltungsgebieten.

Angespannter Wohnungsmarkt - Genehmigungsvorbehalt für Umwandlung von Mietwohnungen

Das Gesetz soll für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Umwandlung in Eigentumswohnungen erschweren, § 250 BauGB. Welche Maßstäbe dafür gelten, ob Gebiete mit angespanntem Wohnungsmakrt vorliegen, steht in § 201a BauGB.

• Die Landesregierung kann aufgrund dieses Gesetzes eine Verordnung erlassen mit der Anordnung, dass in den festgelegten Gebieten eine Umwandlung von Immobilien in Wohnungseigentum einer besonderen Genehmigung durch die Baubehörde bedarf.

Verordnung für Genehmigungspflicht von Umwandlung in Eigentumswohnungen

Von dieser Möglichkeit haben z.Zt. folgende Länder Gebrauch gemacht:

• Berlin - für das gesamte Stadtgebiet
• Hamburg - für das gesamte Stadtgebiet
• Bayern - für einzelne Städte
• Nordrhein-Westfalen - für einzelne Städte

Genehmigung erforderlich vor Eintragung als Wohnungseigentum

Wo eine solche Verordnung gilt, kann eine Eintragung als Wohnungseigentum im Grundbuch erst erfolgen, wenn die Genehmigung der Behörde vorliegt.

• Sobald die Verordnung nach § 250 BauGB veröffentlicht ist, gilt sie für das gesamte Gebiet - einschließlich der darin liegenden Erhaltungsgebiete, die Regelung zum Umwandlungsschutz für Milieuschutzgebiete ist dann nicht mehr anwendbar.

Genehmigung zu erteilen - Verkauf der Mietwohnungen an Mieter

Die Genehmigung nach der Verordnung wird u.a. erteilt, wenn die Wohnungen zu mindestens zwei Drittel an die Mieter "verkauft werden sollen".

Welche genauen Anforderungen die Behörde stellen kann für den Nachweis, dass die Wohnungen zu mindestens zwei Drittel der Mieter verkauft werden sollen, ist noch ungeklärt.

Umwandlung in Eigentumswohnungen - Kündigungsschutz bei Eigenbedarfskündigung

Ob aus vermieteten Wohnungen Eigentumswohnungen werden, ist wichtig für den Kündigungsschutz der Mieter:

• Werden Eigentumswohnungen begründet, dann kann der Eigentümer leichter begründen, er habe Eigenbedarf. Das Kündigungsrisiko für die bisherigen Mieter steigt also.

Eigenbedarfskündigung - welche Rechte hat man als Mieter?

Wenn Sie davon erfahren, dass das Haus, in dem Sie eine Wohnung gemietet haben, in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, sollten Sie prüfen, ob für dieses Gebiet eine besondere Genehmigungspflicht gilt. Darüber muss Ihnen die Stadtverwaltung Auskunft erteilen.