Schutz gegen Vollstreckung aus Urteilen auf Räumung von Wohnraum

Gegen ein Räumungsurteil, Urteil auf Räumung von Wohnraum, einer Mietwohnung können Mieter Schutz vor Vollstreckung beantragen. 

Räumungsurteile sind vorläufig vollstreckbar

Verklagt der Vermieter Mieter auf Räumung der Wohnung, und werden die Mieter am Ende verurteilt, die Wohnung zu räumen, (etwa wegen Mietrückständen oder Eigenbedarf des Vermieters), dann ergeht ein Räumungsurteil.

Das Gericht muss ein Räumungsurteil  für vorläufig vollstreckbar erklären (§ 708 Nr. 7 ZPO).

• Das bedeutet, dass der Vermieter aufgrund dieses Urteils die zwangsweise Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher durchführen lassen kann, und zwar schon bevor das Urteil  rechtskräftig ist.

Der Mieter kann also die Wohnung verlieren, bevor der Rechtsstreit überhaupt rechtskräftig abgeschlossen ist, und obwohl der Prozess vielleicht sogar am Ende zugunsten des Mieters ausgeht.

Der Vermieter ist nach dem Gesetz bei der vorläufigen Vollstreckung eines Räumungsurteils noch nicht einmal von vornherein verpflichtet, vorher eine Sicherheit zu leisten.
Vollstreckung im Mietrecht - Sicherheitsleistung

Aufschub der vorläufigen Vollstreckbarkeit - Schutz für Mieter von Wohnraum

Gegen diese Regelung kann durch das Gericht Schutz gewährt werden.

• Schon im Gerichtsverfahren sollten von den Mietern - am besten durch deren Anwältin oder Anwalt - Schutzanträge gestellt werden, etwa auf Gewährung einer ausreichenden Räumungsfrist.
• Es sollte auch beantragt werden, die vorläufige Vollstreckung gar nicht oder nur gegen eine Sicherheitsleistung des Vermieters zuzulassen.
• Wenn das Amtsgericht ohne solche Schutzregelung zur Räumung verurteilt hat und die Mieter in Berufung vor das Landgericht gehen, kann dort anwaltlich die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 1 ZPO beantragt werden. Für den Erfolg ist Voraussetzung, dass das Landgericht meint, die Berufung könne erfolgreich sein.
• Gleiches gilt, wenn das Gericht ein Räumungsurteil als Versäumnisurteil erlassen hat, das mit dem Einspruch angegriffen wird - auch hier kommt es darauf an, dass das Gericht Erfolgsaussicht sieht.

Vollstreckungsschutz gegen Sicherheitsleistung

Ein weiterer Antrag auf Vollstreckungsschutz: Schon im Verfahren vor dem Amtsgericht kann beantragt werden, dass die Mieter die vorläufige Vollstreckung abwenden dürfen durch eine Sicherheitsleistung,
§ 712 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Das bedeutet, dass das Gericht eine Vollstreckung erst einmal ausschließt, wenn die Mieter einen vom Gericht bestimmten Betrag beim Gericht hinterlegen oder eine entsprechende Bankbürgschaft vorlegen.

Vollstreckung im Mietrecht - Sicherheitsleistung

• Voraussetzung ist, dass die sofortige Vollstreckung einen "unersetzlichen Nachteil", so die Gesetzesformulierung, für den Mieter bringen würde.

Ist es dem Mieter nicht möglich, Sicherheit zu leisten, gibt es trotzdem die Möglichkeit, dass das Urteil vom Gericht für nicht vorläufig vollstreckbar erklärt wird.

• Voraussetzung ist wiederum, dass die sofortige Vollstreckung einen "unersetzlichen Nachteil" für die Mieter bringen würde, und es muss dargelegt werden, dass auch eine Sicherheitsleistung nicht möglich ist.
  

Vollstreckungsschutz - Was ist ein unersetzlicher Nachteil für den Mieter

Ein unersetzlicher Nachteil im Sinne des Gesetzes ist der endgültige Verlust der Wohnung als der bisherige Lebensmittelpunkt.

• Die Mieter können den Verlust der Wohnung in der Regel nicht mehr rückgängig machen, wenn das Räumungsurteil auf eine Berufung oder einen Einspruch aufgehoben, die Räumungsklage am Ende doch abgewiesen wird. Das ist ein unersetzlicher Nachteil.

Denn der Vermieter wird ja die Wohnung sobald sie frei ist, je nach Sachlage, selbst nutzen oder an jemand anderen vermieten.

Mögliches Gegenargument des Vermieters gegen Vollstreckungsschutz

Der Vermieter kann dem Mieterantrag auf Vollstreckungsschutz nach § 712 ZPO entgegenhalten, dass er in diesem besonderen Fall ein überwiegendes Interesse an der sofortigen Vollstreckung des Räumungsurteils habe.

Das muss dann vom Gericht geprüft werden, wird aber in der Praxis eher selten der Fall sein.

Für Vollstreckungsschutz besser Anwalt beauftragen

Die gerichtliche Durchsetzung des oben geschilderten Rechtsschutzes kann schwierig sein. Es gibt nach wie vor gerichtliche Entscheidungen, die zu fehlerhaften Ergebnissen führen. Und es ist dringend nötig, dass Anwältin / Anwalt des Mieters die nötigen Anträge stellt und dafür mit dem betroffenen Mieter bespricht, was zu tun ist. Allein kann man das als Mieter in aller Regel nicht leisten.