Räumungsurteil - Schutzantrag der Mieter gegen Vollstreckung

Besteht ein Urteil auf Räumung von Wohnraum, einer Wohnung, so ist es möglich, dass Mieter Schutz vor der Vollstreckung erhalten können, wenn ein entsprechender Antrag rechtzeitig gestellt wurde.

Räumungsurteile sind vorläufig vollstreckbar, ohne Sicherheitsleistung

Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Räumungsurteile, auch bei der Räumung von Wohnraum, vorläufig vollstreckbar sind, und zwar grundsätzlich sogar ohne vorherige Sicherheitsleistung von der Vermieterseite.
Schutz gegen Vollstreckung aus Räumungsurteil.

Das heißt, auch bevor das Räumungsurteil rechtskräftig ist, können Vermieter aus dem Urteil vollstrecken, wenn das nicht anders gerichtlich angeordnet ist - die Wohnung kann dann zwangsweise geräumt werden.

Schutzantrag gegen Vollstreckung aus einem Räumungsurteil für Wohnung

Mieter können aber Schutzanträge gegen die Vollstreckung aus dem Räumungsurteil stellen:

• Antrag auf Räumungsfrist, auch auf Verlängerung der Räumungsfrist
  Räumungsurteil - wie ist eine Räumungsfrist für die Wohnung möglich 
• Antrag, die vorläufige Vollstreckung auszuschließen
• Antrag, die Abwendung der Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung der Mieter zuzulassen

Räumung der Wohnung ist nicht zu ersetzender Nachteil der Vollstreckung

Auf einen entsprechenden Schutzantrag muss das Gericht Vollstreckungsschutz gewähren, wenn durch die Vollstreckung ein "nicht zu ersetzender Nachteil" droht, § 712 ZPO.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Beschluss vom 7.12.2018 (Az. VIII ZR 146/18 ) für Räumungsurteile grundsätzlich anerkannt:

...Der bei der Räumungsvollstreckung einer Wohnung regelmäßig drohende unersetzliche
Nachteil, der (endgültige) Verlust der Wohnung als der bisherige Lebensmittelpunkt des Schuldners, (ist) ... wegen zwischenzeitlicher Verfügungen oder Veränderungen durch den Gläubiger meist nicht mehr rückgängig zu machen...

Ist die Wohnung geräumt, dann wird ja der Vermieter, je nach Sachlage, entweder möglichst anschließend neu vermieten oder selbst einziehen.

Mieter müssen Schutzantrag gegen Räumungsvollstreckung rechtzeitig stellen

Das Gesetz verlangt aber auch, dass von Mieterseite entsprechende Schutzanträge rechtzeitig gestellt werden:

• Schon im Verfahren vor dem Amtsgericht sollten Schutzanträge gestellt werden.
• Jedenfalls wenn ein Berufungsverfahren geführt wird, oder gegen ein Versäumnisurteil Einspruch eingelegt wird, müssen Schutzanträge gestellt werden. Die Gerichte müssen entsprechenden Schutz dann auch gewähren, wenn eine gewisse Erfolgsaussicht für die Mieterseite besteht.

Schutz gegen Vollstreckung aus Räumungsurteil.

• Auch wenn Mieter völlig davon überzeugt sind, dass die Räumungsklage klar unberechtigt ist, sollten diese Anträge immer vorsorglich gestellt werden.

Im vom BGH entschiedenen Fall waren die Anträge nicht gestellt worden, so dass auch der BGH letztlich keinen Räumungsschutz gewährte.

Amtsgerichte, Landgerichte müssen Vollstreckungsschutz gewähren - unersetzlicher Nachteil

Nicht immer kennen die Instanzgerichte die klare Auslegung des BGH, dass bei Räumungsvollstreckung "regelmäßig" ein unersetzlicher Nachteil auf Mieterseite entsteht. Schon wenn z.B. nach einem Räumungsurteil in erster Instanz das Berufungsgericht mündliche Verhandlung anberaumt, muss auch Vollstreckungsschutz gewährt werden.