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Wohnungsmietvertrag - Allgemeine Geschäftsbedingungen immer gültig?

Mietverträge werden meist nicht in allen Einzelheiten zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt, sondern der Vermieter gibt fast immer einen Vertragstext bei der Anmietung einer Wohnung vor.

Der vorgedruckte Formularvertrag wird ggf. noch in Einzelheiten ergänzt und von den Vertragsparteien unterschrieben.

Oft stellt sich dann im Nachhinein die Frage, ob eine Klausel, eine im Mietvertrag stehende Vereinbarung, tatsächlich gültig oder unwirksam ist.

Hinweis


In diesem Zusammenhang kann sich auch die Frage stellen, ob eine Anlage zum Mietvertrag gültig ist:

Anlage zum Mietvertrag der Mietwohnung - immer gültig, wirksam? 

Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag sind nicht immer wirksam, gültig

Weil die Bedingungen von der einen Seite — beim Mietvertrag fast immer von der Vermieterseite — vorgegeben werden, 

  • müssen sie in ihrer Wirkung transparent, also für die andere Seite (der Mieter) genau überschaubar und klar und eindeutig formuliert sein — bei Unklarheiten werden sie zu Lasten des Verwenders (also in aller Regel des Vermieters) ausgelegt,
  • außerdem dürfen sie nicht gegen das gesetzliche Leitbild verstoßen,
  • die andere Vertragsseite (in der Regel der Mieter) darf durch die Klausel nicht unangemessen benachteiligt werden.

Formularklauseln im Mietvertrag der Mietwohnung - rechtliche Anforderungen

Vertragsbestimmungen, Formularklauseln, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, sind unwirksam, es gilt dann für diesen Punkt des Mietvertrages wieder die Regelung des Gesetzes.

  • Wenn in einem Absatz oder Satz mehrere Klauseln stehen, von denen nur ein Teil unwirksam ist, stellt sich die Frage, ob der ganze Satz oder Absatz dadurch entfällt. 
  • Man spricht dann bei einer Überprüfung vom Blue Pencil Test.

Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof viele Vertragsklauseln, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, für unwirksam erklärt.

Der BGH betrachtet dabei auch das Zusammenwirken mehrerer Vertragsklauseln:
Auch daraus kann sich durch einen Summierungseffekt ergeben, dass Vertragsklauseln unwirksam sind.
Mietvertrag der Wohnung - AGB-Klauseln können unwirksam sein 

Zweifel an der Wirksamkeit von AGB-Klauseln im Wohnungsmietvertrag

Zweifel in der Auslegung einer AGB-Klausel können dann zu Lasten des Vermieters, gemäß § 305 c Abs. 2 BGB ausgelegt werden.

Beispiel: 
Austausch Duschstange, Duschabtrennung - keine Kleinreparatur 

AGB-Klauseln im Mietvertrag stehen auch in anderen Verträgen des Vermieters

Wird der Vertragstext auch bei anderen Mietvertragsparteien, für andere Mieter, verwendet oder ist der Vertrag zur mehrfachen Verwendung vorgesehen, dann handelt es sich um Allgemeine Vertragsbedingungen, oder allgemeiner:
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB).

Hinweis


Sie kennen das auch aus anderen Geschäftsbereichen, meistens als das „Kleingedruckte“. Wenn solche Vertragsbestimmungen auf einem nicht unterzeichneten besonderen Blatt stehen, oder nach der Unterschrift der Vertragsparteien ausgedruckt wurden,

  • kann fraglich sein, ob diese Bestimmungen überhaupt in den Vertrag einbezogen worden sind — ist das nicht der Fall, dann sind sie gar nicht Vertragsinhalt zwischen Mieter und Vermieter geworden.
  • Dies müsste im Einzelfall geprüft werden.

Vermieter behauptet, dass eine Klausel im Mietvertrag eine Individualvereinbarung ist

Der Vermieter, der Allgemeine Vertragsbedingungen verwendet hat, argumentiert öfter, der Vertrag bzw. die Regelung, auf die es ankommt, sei zwischen ihm und dem Mieter individuell ausgehandelt worden (und sei daher gar keine "AGB").

In der Regel sind die wenigsten Vertragsinhalte – wie etwa die Vertragsdauer oder die Miethöhe – „individuell“ verhandelt worden.

Hinweis


Ob Vertragsbestimmungen im Mietvertrag Allgemeine Vertragsbestimmungen sind, ob eine einzelne Vertragsbestimmung schon für sich genommen unwirksam ist, oder durch das Zusammenwirken mehrerer Klauseln, ist schwierig zu beurteilen, hängt oft sehr von Einzelheiten ab.

  • Sie sollten bei zweifelhaften Vertragsbestimmungen unbedingt fachlichen Rat in Anspruch nehmen.
  • Sind die fraglichen Klauseln unwirksam, dann werden Sie auch erfahren, welche vertragliche oder gesetzliche Regelung gilt. 




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