Betriebskosten Wohnung - Vermieter muss Wirtschaftlichkeit beachten

Der Vermieter muss bei Betriebskosten für die Mietwohnung den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.

Betriebskosten, Kosten für Heizung, Warmwasser und andere Kosten für Mietwohnung

Meist ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter neben der Miete auch die Betriebskosten tragen.
Dabei ist zu unterscheiden in

• warme Betriebskosten, also Kosten für Heizung und Warmwasser
• kalte Betriebskosten, das sind alle anderen.

Ist eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart, können Mieter die einzelnen Kosten nicht feststellen und vergleichen. Häufig werden aber Vorauszahlungen vereinbart, über die dann jährlich abzurechnen ist.

Betriebskosten: Es gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit

§ 556 Abs. 3 BGB ordnet ausdrücklich an, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Das bezieht sich ausdrücklich nur auf die Betriebskostenvorauszahlungen und die entsprechende Betriebskostenabrechnung.

Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, dann kann diese zunächst nicht näher betrachtet werden. Aber wenn die Pauschale verändert werden soll, wenn also der Vermieter angibt, die bisherige Pauschale reiche nicht aus, gilt wiederum der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, § 560 Abs. 5 BGB.

BGH: Vermieter muss Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Betriebskosten beachten

Dementsprechend hat auch der Bundesgerichtshof (BGH) durch Urteil vom 28.11.2007 (Az. VIII ZR 243/06  ) entschieden.

• Vermieter haben, so der BGH, die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von Mietern zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen.

In diesem Fall ging es um Fernwärme-Lieferverträge mit einer festen Vertragsdauer, die zu hohen Kosten für die Mieter führten.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei früher abgeschlossenen Verträgen

Allerdings lehnte der Bundesgerichtshof in diesem Fall einen Anspruch der Mieter ab, weil der Fernwärme-Liefervertrag vor Abschluss des Mietvertrags abgeschlossen war:
Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Abschluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen.

Und es gebe zwar, so der BGH, auch im laufenden Vertrag eine Pflicht zur Kostenkontrolle, die setze aber erst ein, wenn die Laufzeit des aktuellen Wärme-Liefervertrages zu Ende gehe.