Gewerbemietvertrag für Wohnung kann ein Wohnungsmietvertrag sein

Ob ein Mietverhältnis für eine Wohnung als Gewerbemietvertrag oder als Wohnraummietvertrag anzusehen ist, muss m Zweifelsfall sorgfältig geklärt werden, denn der Gewerbemietvertrag kann ein normaler Wohnungsmietvertrag sein und es gilt dann das Wohnraummietrecht.

Handelt es sich um einen Wohnungsmietvertrag oder ist es ein Gewerbemietvertrag?

Die Vertragsparteien entscheiden, ob Räume für gewerbliche Zwecke oder als Wohnraum vermietet / gemietet werden. Welche Vereinbarung sie getroffen haben, ergibt sich manchmal erst nach genauer Prüfung der Einzelheiten des Vertragverhältnisses.

Wohnungsnutzung gewerblich und zum Wohnen - Gewerbemietvertrag, Wohnungsmietvertrag

Da für Wohnraummietverträge andere gesetzliche Regeln gelten als für Gewerbemietverträge, muss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs immer entschieden werden, ob es sich bei dem Vertrag um ein Wohnraummietverhältnis handelt oder nicht.

• Das gilt auch bei Mischmietverhältnissen, also wenn die Räume sowohl zum Wohnen als auch für andere, z.B. gewerbliche Nutzung überlassen werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 9.7.2014 (Az. VIII ZR 376/13 ).

Mietvertrag für die Wohnung trägt die Überschrift Gewerbemietvertrag

Steht über dem Mietvertrag "Gewerbemietvertrag" oder "Wohnraummietvertrag", dann kann das ein Hinweis sein, dass diese Nutzung überwiegen soll, aber es ist nicht mehr als ein Indiz.

• Es kommt auf den Willen beider Parteien beim Vertragsschluss an.

Hinweise darauf, dass eine Wohnnutzung vereinbart werden sollte, können z.B. Umstände im Vorfeld des Vertragschlusses sein, der bauliche  Zuschnitt und Zustand der Räume, aber auch das Verhalten beider Parteien nach dem Vertragsschluss, z.B. einvernehmliche Nutzung der vermieteten Räume als Wohnung.

Mischmietverhältnis, Überwiegende Nutzung einer Wohnung - Im Zweifel Wohnraummietrecht

Ist klar, dass in den Räumen sowohl eine Wohnnutzung stattfinden sollte als auch andere Nutzung, dann kommt es darauf, welche Nutzung überwiegen sollte. Wieder kommt es auf den Willen beider Parteien an. 

• Lässt sich bei einem Mischmietverhältnis nicht klar feststellen, dass die Räume überwiegend gewerblich / zu Nichtwohnzwecken genutzt werden sollten, dann gilt insgesamt Wohnraummietrecht, entschied der Bundesgerichtshof.

Nutzung als Wohnung - ursprünglich war die gewerbliche Nutzung der Wohnung vorgesehen

Es kommt auch in Betracht, dass ein Mietvertrag ursprünglich überwiegend für die gewerbliche Nutzung der Wohnung abgeschlossen wurde, später aber geändert wurde, weil der Mieter die Wohnung nicht mehr gewerbelich nutzt, sondern nur noch eine Nutzung der Wohnung zum Wohnen erfolgt.

• In solchen Fällen müssen Mieter dann nachweisen, dass es zu einer Vertragsänderung mit dem Vermieter gekommen ist.