Mietpreisbremse - Nutzung Wohnung für Gewerbe - höhere Vormiete

Die Mietgrenze der sogenannten Mietpreisbremse kann nicht wegen einer höheren Vormiete überschritten werden, wenn zuletzt die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet wurde.

Mietpreisbremse gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt

Bei der Wiedervermietung von Wohnraum muss der Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die sogenannte Mietpreispremse einhalten, § 556d BGB:

Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht um mehr als 10 % überschritten werden.

Mietpreisbremse -Begrenzung der Miete bei Neuvermietung

Ausnahme der Mietpreisbremse - Vormieter hat schon höhere Miete für die Wohnung bezahlt

Das Gesetz lässt aber Ausnahmen  zu.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse

• Insbesondere darf der Vermieter die Grenze der Mietpreisbremse überschreiten, wenn schon der Vormieter eine höhere Miete bezahlt hat, § 556e BGB.

Mietpreispremse für Mietwohnungen wird durch Verordnung in Kraft gesetzt

Damit die Mietpreisbremse gilt, muss zunächst die Landesregierung eine Verordnung erlassen, die festlegt, in welchen Städten / Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. 

Der Deutsche Mieterbund veröffentlicht die Liste, in welchen Städten diese besondere Regelung gilt

• DMB Mietpreisbremse

Für Berlin war eine entsprechende Verordnung 2015 erlassen worden (2020 verlängert).

Vormieter zahlte für die gewerbliche Nutzung der Wohnung eine Gewerbemiete für Büronutzung

Eine Vermieterin in Berlin vermietete eine Wohnung für 950 € netto kalt. Nach den Regeln der Mietpreisbremse hätten nur 727,76 € verlangt dürfen. Die Vermieterin berief sich darauf, der Vormieter habe schon eine höhere Miete bezahlt. Dabei hatte es sich aber um eine Vermietung zu gewerblichen Zwecken, für Büronutzung gehandelt.

Ausnahme bei der Mietpreisbremse - Nur eine vorangehende Wohnraumvermietung zählt

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 19.8.2020 (Az. VIII ZR 374/18 ):

• Die Ausnahme des Gesetzes ist nur dann anzuwenden, wenn der unmittelbar vorangehende Mietvertrag ein Wohnungsmietvertrag gewesen ist, für die Wohnung eine höhere Miete gezahlt wurde

Dass die Wohnung bereits vor der gewerblichen Vermietung zu einer höheren Miete als nun nach der Mietpreisbremse erlaubt vermietet war, spiele keine Rolle, denn auf dieses "vorletzte " Mietverhältnis komme es nach dem Wortlaut des Gesetzes nicht an.