Nutzung der Wohnung auch als Büro - ist es ein Wohnungsmietvertrag?

Wird eine Wohnung als Büro und für Wohnzwecke vermietet, dann kann es sich um einen Wohnungsmietvertrag handeln - in einem solchen Fall, wenn die Wohnung mit einem Gewerbemietvertrag vermietet ist, muss es sich nicht um einen Gewerbemietvertrag handeln, denn es kommt auf die überwiegende Nutzung an.

Der Nutzungszweck der Wohnung ist im Mietvertrag vereinbart

Für welchen Zweck Räume vermietet werden, bestimmen die Vertragsparteien normalerweise beim Abschluss des Mietvertrages, aber trotzdem kann überprüft werden, ob es sich um einen Gewerbemietvertrag oder einen Wohnungsmietvertrag handelt.

Nutzung einer Wohnung auch als Büro - es muss kein Gewerbemietvertrag sein

Es kommt nicht darauf an, was im Mietvertrag steht, bzw. welche Ãœberschrift der Mietvertrag hat

• denn die überwiegende Nutzung der Wohnung entscheidet.
  Wohnung, Räume gemietet - Gewerbemietrecht oder Wohnraummietrecht?

Vereinbarung im Mietvertrag zur Nutzung der Wohnung ist nicht unbedingt maßgeblich

Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind manchmal unklar, die Angaben beider Vertragsseiten, was miteinander vereinbart werden sollte, können gegensätzlich sein.

Nutzung der Wohnung zum Wohnen und als Büro - welches Mietrecht gilt?

Zwischen einem Wohnungsmietvertrag und einem Gewerbemietvertrag besteht ein wesentlicher Unterschied:

• Handelt es sich um einen Wohnungsmietvertrag, dann genießen Mieter den besonderen Schutz
  ​​​​​​​des Wohnraummietrechts.

Für Mieter ist es wesentlich zu wissen, welches Recht für ihre Wohnung gilt, besonders auch wegen
des wesentlich stärkeren Kündigungsschutzes für Mieter von Wohnungen.

Wesentliche Unterschiede zwischen Gewerbemietvertrag und Wohnungsmietvertrag

Ob es sich um einen Wohnungsmietvertrag oder um einen Gewerbemietvertrag handelt, ist  entscheidend für zulässig vereinbarte Vertragsinhalte. Z.B.

• ist bei einem Gewerbemietvertrag die Miethöhe frei vereinbar, die Mietpreisbremse gilt nicht.
  Mietpreisbremse - Abschluss neuer Mietvertrag - Mietsenkung.
• Auch die Höhe der Kaution ist bei einem Gewerbemietvertrag frei vereinbar, bei einem Wohnungsmietvertrag aber nicht:
  Zu hohe, zu viel Kaution für Wohnung gezahlt - Rückforderung.
• Ein Gewerbemietvertrag kann zeitlich befristet werden, ein Wohnungsmietvertrag nur bei vorliegenden gesetzlichen Voraussetzungen:
  Zeitmietvertrag - die Befristung des Mietvertrags für eine Wohnung.
• Gewerbemieter genießen nicht denselben Kündigungsschutz wie Wohnungsmieter:
  Gewerbemieter können z.B. nach einer wirksamen Kündigung keinen Räumungsschutz beanspruchen.
  Schutz gegen Vollstreckung aus Urteilen auf Räumung von Wohnraum.

Wohnung gemietet, Nutzung auch als Büro - Gewerbemietvertrag oder Wohnungsmietvertrag?

Das Kammergericht Berlin hatte einen Vertrag zu prüfen, der mit "Gewerbemietvertrag" überschrieben war.

Das Berliner Kammergericht, Oberlandesgericht für Berlin, entschied durch Urteil (Az. 8 U 132/18), am 20.6.2019, es gelte in diesem Fall das Wohnraummietrecht.

Es war eine üblich ausgestattete zwei-Zimmer-Wohnung vermietet worden und als Vertragszweck war eingetragen "Büro + Wohnnutzung".

• Das Kammergericht urteilte:
  Die Überschrift in einem Mietvertrag sei bereits nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur ein Indiz, also ein bloßer Hinweis.
• Die geringe Größe und der Zuschnitt der Räume ließen es fernliegend erscheinen, dass überwiegend eine Büronutzung vorgesehen worden sei.
  Auch seien im Mietvertrag Verweise auf Vorschriften enthalten, die für Wohnraum gelten.

Mischnutzung der Mietwohnung - im Zweifel handelt es sich um einen Wohnungsmietvertrag

Es sei jedenfalls davon auszugehen, dass der Mieter ein Wahlrecht hatte, wie umfangreich er die Räume als Büro nutzen wollte.

• Wenn aber eine überwiegende Büronutzung nicht klar und verbindlich vorgeschrieben und vereinbart werden sollte, der Vertrag an der Nutzung der Wohnung Zweifel lasse, dann sei er als Wohnraummietvertrag und nicht als Gewerbemietvertrag zu behandeln.