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Nutzung Wohnung als Büro und zum Wohnen - Wohnungsmietvertrag?

Werden Räume, die eine typische Wohnraumausstattung haben, als Büro und für Wohnzwecke vermietet, dann kann es sich um einen Wohnungsmietvertrag (Wohnraummietvertrag) handeln, nicht um einen Gewerbemietvertrag.

Nutzung der Wohnung zum Wohnen und als Büro - welches Mietrecht gilt?

Wesentlicher Unterschied zu einem Gewerbemietvertrag:

  • Handelt es sich um einen Wohnungsmietvertrag, dann genießen Mieter den besonderen Schutz des Wohnraummietrechts.

Für Mieter ist es wesentlich zu wissen, welches Recht gilt, besonders wegen des wesentlich stärkeren Kündigungsschutzes für Mieter von Wohnungen.

Nutzungszweck der Wohnung ist meist im Mietvertrag vereinbart

Für welchen Zweck Räume vermietet werden, bestimmen die Vertragsparteien normalerweise beim Abschluss des Mietvertrages. Aber es kommt nicht unbedingt darauf an, was im Mietvertrag steht

  • die überwiegende (vereinbarte) Nutzung entscheidet.

Wohnung, Räume gemietet - Gewerbemietrecht oder Wohnraummietrecht?

Vereinbarung im Mietvertrag zur Nutzung der Wohnung kann unklar sein

Die Vereinbarungen sind aber manchmal unklar, die Angaben beider Vertragsseiten, was vereinbart werden sollte, können gegensätzlich sein.

Das Kammergericht hatte einen Vertrag zu prüfen, der mit "Gewerbemietvertrag" überschrieben war.

Wohnung gemietet, Nutzung auch als Büro - Gewerbemietvertrag oder Wohnraummietvertrag?

Das Berliner Kammergericht (Oberlandesgericht für Berlin) entschied durch Urteil vom 20.6.2019 (Az. 8 U 132/18), es gelte dennoch Wohnraummietrecht. Es war eine üblich ausgestattete zwei-Zimmer-Wohnung vermietet worden und als Vertragszweck war eingetragen "Büro + Wohnnutzung".

  • Das Kammergericht urteilte:
    Die Überschrift in einem Mietvertrag sei schon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur ein Indiz, also ein bloßer Hinweis.
    Die geringe Größe und der Zuschnitt der Räume ließen es fernliegend erscheinen, dass überwiegend eine Büronutzung vorgesehen worden sei. Auch seien im Vertrag Verweise auf Vorschriften enthalten, die für Wohnraum gelten.

Mischnutzung der Mietwohnung - im Zweifel handelt es sich um einen Wohnungsmietvertrag

Es sei jedenfalls davon auszugehen, dass der Mieter ein Wahlrecht hatte, wie umfangreich er die Räume als Büro nutzen wollte.

  • Wenn aber eine überwiegende Büronutzung nicht klar und verbindlich vorgeschrieben und vereinbart werden sollte, der Vertrag Zweifel lasse, sei er als Wohnraummietvertrag zu behandeln

Redaktion


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