Mietpreisbremse - Abschluss neuer Mietvertrag - Mietsenkung 

Haben Sie einen neuen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen, und es gilt die Mietpreisbremse, dann kann bei einer zu hohen Miete eine Mietsenkung verlangt werden.

Allerdings muss zunächst geprüft werden, ob für das Gebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, die Geltung der sogenannten Mietpreisbremse überhaupt angeordnet ist.

Dann kommt es darauf an, die richtige Miethöhe zu ermitteln.

Und es gibt einige Ausnahmen, bei denen die Mietbegrenzung gemäß der Mietpreisbremse doch nicht gilt.

Mietpreisbremse gilt für die Neuvermietung von Wohnungen

Die Landesregierung kann durch eine Verordnung Gebiete festlegen, in denen die Wohnungsversorgung gefährdet ist, und für die dann bei Neuvermietung eine sogenannte Mietpreisbremse gilt. 

• Haben Sie nach Inkrafttreten einer solchen Verordnung einen Mietvertrag über eine Wohnung in dem entsprechenden Gebiet geschlossen, sollten Sie prüfen, ob die zulässige Miete - das ist die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % - überschritten ist.

Mietpreisbremse - ortsübliche Vergleichsmiete feststellen

Wenn es für die Gemeinde einen Mietspiegel gibt, dann ist der normalerweise maßgeblich dafür, was als die "ortsübliche Vergleichsmiete" gilt.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, Mietpreisbremse - Mietsenkung verlangen

Ist die Mietbegrenzung überschritten, dann können Sie vom Vermieter verlangen, dass im Wege einer Vertragsänderungdie Miete für die Zukunft herabgesetzt wird.

• Für Mietverträge, die ab 1.4.2020 geschlossen wurden, kann die Rückzahlung der überzahlten Miete auch für bereits zurückliegende Monate - maximal für 30 Monate - verlangt werden. Die schriftliche Rüge an den Vermieter ist die Voraussetzung. 
  
• Mietpreisbremse - Gesetzesänderungen Januar 2020 und ab 1.1.2019
  

Mietpreisbremse - unberechtigte Beträge zurückfordern

Mietpreisbremse - Mietsenkungsbetrag nicht einfach eigenmächtig einbehalten

Lässt sich der Vermieter auf dem Verhandlungsweg nicht auf eine Herabsetzung der Miete ein, dann können Sie bei Amtsgericht eine Klage einreichen.

• Ohne solch ein Urteil haben Sie keine rechtliche Sicherheit.
• Sie sollten deshalb nicht einfach die Miete auf den von Ihnen für richtig gehaltenen Betrag herabsetzen, oder bereits aufgelaufene überzahlte Mietbeträge von Ihrer Miete einbehalten. 

Dies kann zum Risiko einer Kündigung des Vermieters führen.

Auskunftsklage, Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete, Feststellungsklage einreichen

Wenn bestimmte Auskünfte des Vermieters fehlen, kann auch zunächst eine Auskunftsklage sinnvoll sein. Für die bereits abgelaufenen Monate können Sie ansonsten eine Klage auf Rückzahlung der überzahlten Beträge einreichen, immer für den Zeitpunkt ab Ihrer Rüge, für Mietverträge, die ab dem 1.4.2020 geschlossen wurden auch für die davor liegende Zeit, maximal allerdings für 30 Monate.

Mietpreisbremse - Auskunftsklage oder Zahlungsklage

• Das Gericht urteilt dann aus, wie hoch die Miete sein durfte, und wieviel Sie zurückbekommen müssen.

Das gilt dann aber nicht automatisch für die Zukunft, Sie müssten also, wenn der Vermieter nicht schriftlich bestätigt, dass künftig die vom Gericht angesetzte Miete gilt, möglicherweise immer wieder neu die aufgelaufenen Überzahlungen einklagen.

Möglich ist auch eine Feststellungsklage:

• Das Gericht stellt dann fest, dass - bis zu einer etwa berechtigten Mieterhöhung - die Miete nicht höher ist als der Betrag XY.

• Die Feststellungsklage kann mit einem Antrag auf Rückzahlung überzahlter Beträge verbunden werden.

Nach Mietsenkung wegen Mietpreisbremse - spätere Mieterhöhung nicht ausgeschlossen.

Ist die Miete herabgesetzt worden, und erhöhen sich danach die örtlichen Mieten kräftig, kann der Vermieter später nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften für Mieterhöhungen die Miete wieder erhöhen.