Mietminderung für Wohnung - wie die Miete mindern?

Besteht an der Wohnung ein erheblicher Mangel, der die Nutzung der Wohnung einschränkt, dann ist eine Mietminderung berechtigt. Wie eine Mietminderung durchführen?

Mietminderung - Wohnung muss, wie im Mietvertrag vereinbart, zu nutzen sein

Der Vermieter schuldet, dass die Wohnung, wie im Vertrag vereinbart, zu nutzen ist. 
Mängel - Welchen Zustand der Wohnung schuldet der Vermieter?

Wird das nicht geleistet, dann liegt ein Mangel vor, und die Verpflichtung, die Miete zu zahlen, ist laut Gesetz "entsprechend gemindert".
Mietminderung für Mietwohnung ist gesetzlich geregelt 

Wann beginnt für Mieter einer Wohnung der Anspruch auf eine Mietminderung?

Ein Anspruch auf eine Mietminderung besteht erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter Kenntnis von einem erheblichen Mangel hat. 
Mietwohnung hat erhebliche Mängel - Nutzung beeinträchtigt? 

Deswegen sollte immer eine schriftliche Mangelanzeige an den Vermieter erfolgen und die Zustellung des Schreibens sollte nachweisbar sein. 
Musterbrief Mangel, Mängelanzeige und Mietminderung

Bei erheblichen Mängeln haben Mieter das Recht, eine Mietminderung geltend zu machen

Ist die Nutzung, der Gebrauch der Wohnung durch Mängel erheblich eingeschränkt, dann kann nach dem Gesetz die Miete sofort gemindert, die Miete gekürzt werden. 
Vermieter muss eine Mietminderung nicht genehmigen.

Wegen der angesetzten Höhe der Minderung (wenn direkt eine Kürzung von der laufenden Miete erfolgt) kann es aber schnell zu Problemen für Mieter kommen: 

• Durch eine Mietminderung entstehen zunächst Mietrückstände, denn es ist nicht klar ob die Mietminderung überhaupt berechtigt ist.
• Zu hohe einbehaltene Beträge können zum Risiko einer Kündigung wegen Mietschulden führen, die den Vermieter zu einer Kündigung des Mietvertrags veranlassen können.
  Kündigung Mietvertrag wegen Mietschulden, Zahlungsrückstand 
• Wegen einer zu hohen Mietminderung besteht für Mieter kein besonderer Kündigungsschutz:
  Mietschulden - fristlose, fristgemäße Kündigung des Mietvertrags möglich 

Mietminderung mit sofortiger Kürzung der Miete

Mieter sollten immer sorgfältig prüfen, ob der Weg, die monatliche Miete gleich zu kürzen, nicht zu Problemen (Kündigung der Wohnung, siehe vorstehend) führen kann. 

Oft schätzen Mieter die Höhe der Mietminderung falsch ein, kürzen einen zu hohen Betrag als Mietminderung.

Lesen Sie dazu auch:
Mietminderung geltend machen - Miete einfach kürzen?

Miete wegen Mietminderung sofort einbehalten - Miete kürzen, Miete mindern

Bevor Sie die Mietzahlung einfach kürzen, sollten Sie fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, denn entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls für die Höhe einer möglichen Minderung: 

• Vorsicht:
  Mietminderungstabellen geben nur ungefähre Anhaltspunkte zu einer möglichen Höhe.

Für die überschlägige Berechnung einer Mietminderung, kann der folgende Beitrag hilfreich sein: 
Mängel der Mietwohnung - Höhe der Mietminderung berechnen 

Was ist für das Durchführen einer Mietminderung zu empfehlen? 

Grundsätzlich gilt:

• Wenn der Mangel schon im vergangenen Monat bestand, und Sie ihn dem Vermieter angezeigt, mitgeteilt haben, und einen Vorbehalt erklärt hatten, dann ist es möglich, die Mietminderung dafür geltend zu machen.
• Wenn Sie schon bei der Mietzahlung davon ausgehen, dass der Mangel nicht während des laufenden Monats beseitigt wird, können Sie einen angemessenen Betrag abziehen, Sie sollten aber immer darauf achten, dass keine Mietschulden entstehen, die eine Kündigung auslösen könnten. 
• Wird der Mangel dann doch innerhalb des Monats beseitigt, müssen Sie die entsprechenden, einbehaltenen Beträge für die Folgezeit nachzahlen.
• Auch wenn eine Mietminderung berechtigt ist: es ist nicht klar, in welcher Höhe.
  Eine zu hohe Mietminderung führt zum Kündigungsrisiko für den Mietvertrag, wenn sich später durch ein Urteil herausstellt, dass die Mietminderung viel zu hoch war und der Vermieter bereits den Mietvertrag gekündigt hat.
  Gerichte bestätigen in solchen Fällen häufig die Kündigung des Vermieters, wegen entstandener Mietschulden.
  Zu hohe Mietminderung - fristlose Kündigung des Mietvertrags 

Miete kürzen, einbehalten - sicher ist, die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen

Wird die Miete trotz eines Mangels ungekürzt weiter gezahlt, dann sollten Mieter schriftlich immer einen Vorbehalt für die Mietzahlungen erklären.

Zahlung Miete unter Vorbehalt - Mietminderung später geltend machen  

Miete mindern - Miete unter Vorbehalt zahlen, statt gleich die Mietminderung vorzunehmen

Es ist sehr viel sicherer, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen, und später den überzahlten Betrag vom Vermieter zurückzufordern.

Mietminderung - wie zu viel bezahlte Miete zurückbekommen?

Mieter macht Mietminderung durch Abzug von der Miete geltend

In einem solchen Fall sollte dem Vermieter immer nachvollziehbar mitgeteilt werden, warum der Abzug eines geringen Mietminderungsbetrags von der Miete erfolgt.

• Grundsätzlich, wie bereits erläutert, muss dem Vermieter der Mangel bekannt gewesen sein und es muss sich um einen erheblichen Mangel handeln.

Die Beseitigung eines Mangels der Mietwohnung, die Reparatur dauert viel zu lange

Zieht sich die Beseitigung eines Mangels länger hin, sollten Sie unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, was zu tun ist, wie vorgegangen werden sollte, ob zum Beispiel eine Instandsetzungsklage in Betracht kommen kann oder auch eine Ersatzvornahme.