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Mietendeckel - Mietbegrenzung, Mietenstopp in Berlin

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30.1.2020 ein Gesetz zur Mietbegrenzung, den sogenannten Mietendecke,l beschlossen, es wurde am 22.2.2020 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und ist damit am 23.2.2020 in Kraft getreten.

Hinweis

Das Gesetz ist vom BVerfG durch Beschluss vom 25.3.2021 fĂŒr nichtig erklĂ€rt worden.

Berliner Gesetz zum Mietendeckel gilt ab VerkĂŒndung im Gesetz- und Verordnungsblatt

FĂŒr die Dauer von fĂŒnf Jahren werden die Wohnungsmieten in Berlin "eingefroren", die Miete soll innerhalb dieser Zeit grundsĂ€tzlich nicht steigen gegenĂŒber dem Stand, der am 18.6.2019 erreicht war, bei Wiedervermietung von Wohnungen soll eine im Gesetz festgelegte Tabellenmiete nicht ĂŒberschritten werden, es gibt aber einige Ausnahmen. Mieten, die schon um mehr als 20 % ĂŒberhöht sind, sollen reduziert werden - dieser Teil des Gesetzes tritt aber erst neun Monate spĂ€ter in Kraft. Die Mieter haben Auskunftsrechte gegenĂŒber dem Vermieter, und Behörden des Landes Berlin können eingreifen.

Ausnahmen vom Mietendeckel

Das Gesetz gilt von vornherein nicht fĂŒr Neubau, der nach dem 1.1.2014 bezugsfertig geworden ist und fĂŒr Wohnraum, der unbewohnbar war und wiederhergestellt wird. Es ist auch nicht anzuwenden auf öffentlich geförderten Wohnungsbau und mit öffentlichen Mitteln modernisierte Wohnungen, fĂŒr die eine Mietpreisbindung festgelegt ist.

Mietendeckel Berlin, Landesgesetz zur Mietenbegrenzung - Ausnahmen 

Mietenstopp - Phase 1 des Mietendeckels

  • Ab Inkrafttreten ist es verboten, eine höhere Miete zu fordern oder entgegenzunehmen als diejenige, die am 18.6.2019 galt, die sogenannte Stichtagsmiete.

Das gilt fĂŒr laufende MietvertrĂ€ge, aber auch fĂŒr die Wiedervermietung freier Wohnungen.

  • Eine Ausnahme gibt es fĂŒr besonders niedrige Mieten: Betrug die Miete am Stichtag weniger als 5,02 €/qm, obwohl die Wohnung zwei von fĂŒnf im Gesetz festgelegten Merkmalen einer modernen Ausstattung hat, dann darf bei einer Wiedervermietung die Miete erhöht werden, jedoch um maximal 1 €/qm, und höchstens auf 5,02 €/qm.

Diese Grenzen bleiben bis zum 31.12.2021 unverĂ€ndert (fĂŒr danach siehe unten: Anpassungen).

Hinweis

Nehmen Sie frĂŒhzeitig fachkundige Beratung in Anspruch, wie Sie als Mieterin / Mieter in Berlin Risiken beim Umgang mit der neuen Regelung vermeiden können.

Anwendung Mietendeckel - neuer Mietvertrag - Tabellenmiete als engere Mietbegrenzung

Im Gesetz ist eine Mietentabelle veröffentlicht. Die dort festgesetzten Mieten dĂŒrfen bei Wiedervermietung oder auch bei erstmaliger Vermietung (nicht aber bei Erstvermietung von Neubau, siehe oben) grundsĂ€tzlich nicht ĂŒberschritten werden, auch wenn die Stichtagsmiete höher war.

Eine Ausnahme gilt fĂŒr Wohnungen in GebĂ€uden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, es gelten um 10 % höhere Tabellenwerte.

Modernisierung

FĂŒr bestimmte Modernisierungsmaßnahmen lĂ€sst das Gesetz eine weitere Anhebung der Tabellenmiete um bis maximal 1 €/qm zu: 
Mietendeckel Berlin - Mieterhöhung bei Modernisierung ist begrenzt 

Anpassungen

Ab 1.1.2022 sollen durch Rechtsverordnung des Senats Erhöhungen der Stichtagsmiete zugelassen werden, aber nur bis zur Höhe der Tabellenmiete.
Die Tabellenmiete selbst soll alle zwei Jahre durch Rechtsverordnung angehoben werden. 

Auskunftsanspuch der Mieter, Auskunftspflicht der Vermieter

Der Vermieter muss jedem Mieter Auskunft erteilen ĂŒber die Merkmale, die fĂŒr die Bewertung der Miete maßgeblich sind.

Wird nach dem 23.2.2020 Wohnraum neu vermietet, dann mĂŒssen die AuskĂŒnfte vor Mietvertragsabschluss vorgelegt werden.

GegenĂŒber der Behörde sind auch Mieter zur Auskunft verpflichtet.

Auskunftsanspruch, Auskunftspflicht

Vermieter haben Verluste wegen der Anwendung des Mietendeckels - HĂ€rtefallantrag möglich

Vermieter, die bei Anwendung dieser Regeln auf Dauer Verluste erwirtschaften wĂŒrden, können einen HĂ€rtefallantrag stellen. Die Behörde kann dann eine höhere Miete festsetzen.

HĂ€rtefallgenehmigung - höhere Miete - aber Zuschuss fĂŒr Mieter möglich
Gibt es solch einen HĂ€rtefallbescheid zugunsten des Vermieters, dann kann der Mieter / die Mieterin einen Antrag auf entsprechenden Mietzuschuss stellen, wenn bestimmte Einkommensgrenzen nicht ĂŒberschritten werden.

Mietendeckel - Mietsenkung fĂŒr Mieter ab November 2020 kann möglich sein - Phase 2

Erst neun Monate spĂ€ter - am 23.11.2020  - tritt eine Regelung in Kraft, die es ermöglichen soll, Mieten abzusenken, wenn sie die zulĂ€ssige Miete um mehr als 20 % ĂŒbersteigen.

Hinweis


FĂŒr die Durchsetzung einer Mietsenkung sollten Sie frĂŒhzeitig fachkundige Beratung in Anspruch nehmen. Hilfe bei der PrĂŒfung, ob Sie zuviel Miete zahlen, bietet der

Mietendeckelrechner des Berliner Mietervereins

Mietendeckelrechner der Senatsverwaltung Berlin


Mietsenkung mit Berliner Mietendeckel - Was gilt fĂŒr Mieter? 

Zivilgerichte - Behördenbescheide - Bußgelder

Wieviel Geld der Vermieter vom Mieter zu bekommen hat, entscheiden letztlich die Zivilgerichte.

Die Behörden können aber auch durch einen Bescheid die Mieter unterstĂŒtzen, die Vermieter mit der neuen Rechtslage konfrontieren.
Außerdem können die Behörden Bußgeldbescheide gegen Vermieter erlassen.

Hinweis


Das gesamte Gesetz wird politisch heftig angegriffen; es wird behauptet, es sei verfassungswidrig. Entsprechende AntrĂ€ge sind bei den Verfassungsgerichten eingereicht worden. Wann darĂŒber entschieden wird, ist noch nicht abzusehen. Auch fĂŒr die Zivilrichter handelt es sich um Neuland.

Es kann daher nicht zuverlÀssig eingeschÀtzt werden, welche Regelungen dauerhaft gelten und wie sie angewendet werden.


Redaktion


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