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Staffelmietvertrag für Wohnung - Regelungen, Vereinbarung wirksam?

Der Abschluss, die Vereinbarung eines Staffelmietvertrags, ist zwischen Mieter und Vermieter grundsätzlich möglich. Eine Staffelmietvereinbarung kann unwirksam sein und es kann hinsichtlich der Wirksamkeit Ausnahmen geben, wenn eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, oder ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse.

Voraussetzungen für die wirksame Vereinbarung einer Staffelmiete für die Mietwohnung

Damit eine Staffelmietvereinbarung wirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, gemäß § 557a BGB:

  • Die Vereinbarung ist schriftlich abgeschlossen;
  • die jeweilige Miete bzw. die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag ausgewiesen
    (die Steigerung darf nicht allein als Prozentsatz ausgewiesen sein); 
  • die Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert.

Staffelmietvereinbarung für eine Wohnung ist nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt

Eine Staffelmietvereinbarung ist durch das Gesetz zeitlich nicht begrenzt.

Sehr häufig sind Staffelmietvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über 3 bis 5 Jahren vereinbart, aber es sind auch zeitlich längere Laufzeiten möglich.

Beispiel für eine Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag für eine Wohnung

Steht in Ihrem Wohnungsmietvertrag eine Vereinbarung wie:

Die Nettokaltmiete beträgt ab dem 1.3.2020 € 480,00.

Ab dem 1.3.2021 beträgt sie € 500,00.

Ab dem 1.3.2022 beträgt sie € 530,00.

Ab dem 1.3.2023 beträgt sie € 560,00.

Oder z.B.:

Die Miete beträgt ab dem 1.3.2020 € 480,00. 

Ab dem 1.3.2021 erhöht sich die Miete um 20,00 € auf € 500,00.

Ab dem 1.3.2022 erhöht sich die Miete um 30,00 € auf € 530,00.

Ab dem 1.3.2023 erhöht sich die Miete um 40,00 € auf € 570,00.

... dann ist für diesen Zeitraum eine Mietstaffelung vereinbart.

  • Mindestens 12 Monate Zeitabstand muss zwischen den vereinbarten Erhöhungszeitpunkten liegen. Ist ein kürzerer Zeitraum im Mietvertrag vereinbart, dann ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam. Manche Mietverträge bzw. Vereinbarungen zu einer Staffelmiete enthalten längere Zeiträume zwischen den Erhöhungen, z.B. eine zweijährige Anpassung der Miete.
  • Steht im Mietvertrag z.B. nur, dass sich die Miete jedes Jahr um 3 Prozent erhöht, dann ist die Vereinbarung zur Staffelmiete unwirksam
    ​​​​​​​Staffelmietvereinbarung unwirksam - Mieterhöhung wurde gezahlt 

Staffelmiete zu hoch, nicht leistbar - Vereinbarung zur Senkung der vereinbarten Miete

Eine mit dem Vermieter vereinbarte hohe Staffelmiete kann zwischen den Mietvertragsparteien jederzeit einvernehmlich auf niedrigere Anpassungen geändert werden.
Dies kann gelingen - aber viele Vermieter verweisen in diesem Zusammenhang auf die Beantragung von Wohngeld.

Staffelmiete im Wohnungsmietvertrag - Miete erhöht sich automatisch

Bei einer vereinbarten Staffelmiete muss der Vermieter keine schriftliche Mitteilung mehr senden, dass die Miete sich erhöht

Die Miete steigt automatisch zu einem wirksam festgelegten Zeitpunkt um den zwischen Mieter und Vermieter festgelegten Betrag, auf die festgelegte neue Miete.

Mieter müssen auf die vereinbarte Staffelmiete selbst achten, die Erhöhung zahlen

Achten Sie unbedingt darauf, die Mietzahlung zum Erhöhungszeitpunkt anzupassen. Es entstehen sonst Mietrückstände, die wegen aufgelaufener Beträge sogar zu einer Kündigung führen können!

Kündigung des Mietvertrages mit Staffelmiete durch Mieter

Mietpreisbremse - gilt auch bei Vereinbarung einer Staffelmiete

Wenn die Landesregierung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt angeordnet hat, dass eine Begrenzung der Miete bei der Wiedervermietung gilt, die sogenannte "Mietpreisbremse", dann gilt diese auch für Staffelmietverträge, aber nur

  • wenn der Mietvertrag nach Inkrafttreten der Mietpreisbremsenverordnung für dieses Gebiet abgeschlossen wurde.
  • Nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch nachfolgende Staffelmieterhöhungen müssen die Grenzen der Mietpreisbremse einhalten.
    Mietpreisbremse gilt für die Staffelmieterhöhungen
Hinweis


Auch wenn die Wohnung nicht im Gebiet mit einer Schutzverordnung wegen eines angespannten Wohnungsmarkts liegt, kann eine Mietpreisüberhöhung vorliegen. Bestehen für eine Mietpreisüberhöhung Anhaltspunkte, dann sollte dies anwaltlich geprüft werden.

Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag - Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann sind während der Laufzeit weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen: Staffelmiete und weitere Mieterhöhung - nur Betriebskosten ,

Ende einer Staffelmietvereinbarung - kann der Vermieter danach die Miete erhöhen?

Ist die Vereinbarung ausgelaufen, dann kann die Miete vom Vermieter über das Vergleichsmietenverfahren erhöht werden.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - gesetzliche Merkmale 

Zwischen den Parteien ist es möglich, nach Ablauf der Vereinbarung, eine neue Staffelmiete zu vereinbaren, oder auch die Vereinbarung einer Indexmiete ist möglich.
Lassen Sie sich beraten, wenn der Vermieter eine neue Vereinbarung zur Mietanpassung zum Mietvertrag wünscht.



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