Kündigung des Staffelmietvertrags durch Mieter - Kündigungsverzicht

Kündigung eines Staffelmietvertrags - Mieter können den Vertrag kündigen, wenn nicht im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht wirksam vereinbart ist. Die Kündigung des Staffelmietvertrags kann in bestimmten Fällen ausnahmsweise möglich sein, auch wenn ein Kündigungsverzicht, Kündigungsausschluss wirksam vereinbart ist.

Staffelmietvertrag, Staffelmietvereinbarung: Miete steigt jedes Jahr

In einem Staffelmietvertrag - auch einer später abgeschlossenen Staffelmietvereinbarung - kann vereinbart werden, dass die Miete jedes Jahr um einen festgelegten Betrag steigt.

Eine solche Regelung ist durch das Gesetz erlaubt, § 557 BGB, wenn sie bestimmte Regeln einhält.

Ist die abgeschlossene Staffelmietvereinbarung wirksam oder nicht?

Kündigung des Mietvertrages mit Staffelmiete durch Mieter

• Ein unbefristeter Staffelmietvertrag kann vom Mieter immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.
• Dies ist anders, wenn zusammen mit der Staffelmiete ein Kündigungsausschluss, Kündigungsverzicht mietvertraglich vereinbart wird.

Staffelmietvereinbarung - oft mit Kündigungsverzicht im Mietvertrag für Wohnung verbunden

Sehr häufig wird eine Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag der Wohnung mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht verbunden.

Dies ist zulässig, allerdings höchstens für vier Jahre (§ 557a Abs. 3 BGB).

• Weitere Einzelheiten im Artikel Kündigungsverzicht und dem
  BGH-Urteil: Staffelmietvertrag - Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre 

Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht - Kündigungsausschluss für mehr als 4 Jahre

Grundsätzlich: Ein vereinbarter Kündigungsverzicht ist bei Überschreitung der Vierjahresfrist in der Regel unwirksam.
Ausnahme: Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht wurde individualvertraglich vereinbart, dann ist ein beiderseitiger Kündigungsausschluss auch für längere Zeit wirksam - die Anforderungen sind aber sehr hoch.
Wann liegt eine Individualvereinbarung vor?

Kündigungsausschluss im Staffelmietvertrag - Kündigung erstmals nach Ablauf von 4 Jahren

Auch eine formularmäßige Vereinbarung, dass der Mietvertrag erstmals nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vom Mieter gekündigt werden kann, ist unwirksam, so der Bundesgerichtshof, weil die Vierjahresfrist dadurch überschritten wird.
BGH: Ausschluss der Kündigung durch Formularklausel

Geprüft wurde dort die Klausel eines formularmäßig vereinbarten Kündigungsausschlusses, die den Inhalt hatte: "... Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.”

• Die Folge daraus: Die Kündigung des Mietvertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ist dann für Mieter möglich. 

Staffelmietvertrag mit Kündigungsauschluss - Fristberechnung für Kündigung des Vertrages

Ein häufiger Fehler kommt bei der Berechnung der Frist zur erstmalig möglichen Kündigung vor, wenn der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und der Beginn des Mietvertrags an einem späteren Zeitpunkt liegt:

• Der Mietvertrag ist am 01.02.2019 abgeschlossen und es wurde vereinbart, dass die Mietzeit am 01.04.2019 beginnt.
• Der Kündigungsausschluss ist nur bis zum 31.01.2023, dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses möglich, denn gemäß Gesetz ist ein Ausschluss der Kündigung nur für die Dauer von maximal 4 Jahren möglich.
• Wurde die Dauer des Kündigungsausschlusses falsch berechnet, (im Beispiel dann der 31.03.2023), dann wäre die Vereinbarung des Kündigungsausschlusses unwirksam, wenn es sich um eine formularmäßige Vereinbarung handelt. Die Kündigung des Vertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ist dann möglich.
• Lassen Sie, bevor Sie eine Kündigung des Mietvertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen, die getroffene Vereinbarung anwaltlich prüfen.

Kündigung eines Staffelmietvertrags mit Kündigungsausschluss - Änderung Lebensumstände

Bei einer wesentlichen Veränderung der Lebensumstände der Mieter kann ausnahmsweise eine Auflösung des Staffelmietvertrags in Frage kommen, selbst wenn ein Kündigungsausschluss wirksam vereinbart ist. 
In solchen Fällen muss das berechtigte Interesse des Mieters, das Interesse des Vermieters, am weiteren Bestehen des Mietverhältnisses, deutlich überragen.

• Es wird oft als erforderlich angesehen, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.
• Die Einzelheiten sind kompliziert, für die Frage, ob eine Auflösung des Vertrags verlangt werden kann, kommt es auf eine rechtliche Einschätzung der persönlichen Situation des Mieters an (z.B. berufliche Versetzung, durch Geburt eines Kindes ist die Wohnung zu klein).