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Staffelmietvertrag Mietwohnung - Regelungen, Vereinbarung wirksam?

Wenn in Ihrem Mietvertrag steht:

Die Miete beträgt ab dem 1.3.2018 € 480,00.

Ab dem 1.3.2019 beträgt sie € 500,00.

Ab dem 1.3.2020 beträgt sie € 530,00.

Ab dem 1.3.2021 beträgt sie € 560,00.

... dann ist für diesen Zeitraum eine Mietstaffelung vereinbart (wenn keine Mietpreisüberhöhung vorliegt.

Bei einer Staffelmiete muss der Vermieter keine schriftliche Mitteilung mehr senden, dass die Miete sich erhöht. Die Miete steigt automatisch zum festgelegten Zeitpunkt. Achten Sie unbedingt darauf, die Mietzahlung anzupassen. Es entstehen sonst Mietrückstände, die sogar zu einer Kündigung führen können!

Voraussetzungen für die wirksame Vereinbarung einer Staffelmiete für die Mietwohnung

  • Die Vereinbarung ist schriftlich abgeschlossen;
  • die jeweilige Miete bzw. die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag ausgewiesen
    (die Steigerung darf nicht allein als Prozentsatz ausgewiesen sein); 
  • die Miete bleibt (mindestens) ein Jahr unverändert.
    Manche Mietverträge bzw. Vereinbarungen zu einer Staffelmiete enthalten auch z.B. eine zweijährige Anpassung der Miete.
Hinweis


Eine Staffelmietvereinbarung ist zeitlich nicht begrenzt.

  • Ein unbefristeter Staffelmietvertrag kann vom Mieter immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.
  • Dies ist anders, wenn zusammen mit der Staffelmiete ein Kündigungsausschluss mietvertraglich vereinbart wird.

Staffelmietvereinbarung - ist oft mit einem Kündigungsverzicht des Mietvertrages verbunden

Eine Staffelmietvereinbarung wird im Mietvertrag häufig mit einem Kündigungsverzicht verbunden. Dies ist zulässig, allerdings höchstens für vier Jahre (§ 557a BGB).

Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht - Kündigungsausschluss für mehr als 4 Jahre

Grundsätzlich: Ein mietvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht ist bei Überschreitung der Vierjahresfrist in der Regel unwirksam. Ausnahme: Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht wurde individualvertraglich vereinbart - für die Wirksamkeit sind die Anforderungen sehr hoch.

Kündigungsausschluss - Mietvertrag kann erstmals nach Ablauf von 4 Jahren gekündigt werden

Auch eine formularmäßige Vereinbarung, dass der Mietvertrag erstmals nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vom Mieter gekündigt werden kann, ist unwirksam, so der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 86/10), weil die Vierjahresfrist überschritten wird.

Geprüft wurde die Klausel eines formularmäßig vereinbarten Kündigungsausschlusses, die den Inhalt hatte: "... Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Beispiel

Ein häufiger Fehler kommt auch bei der Berechnung der Frist zur erstmalig möglichen Kündigung vor, wenn der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und der Beginn des Mietvertrags an einem späteren Zeitpunkt liegt:

  • Der Mietvertrag ist am 01.02.2019 abgeschlossen und es wurde vereinbart, dass die Mietzeit am 01.04.2019 beginnt.
  • Der Kündigungsausschluss ist nur bis zum 31.01.2023, dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses möglich, denn gemäß Gesetz ist ein Ausschluss der Kündigung nur für die Dauer von maximal 4 Jahren möglich. 
  • Wurde die Dauer des Kündigungsausschlusses falsch berechnet, (im Beispiel dann der 31.03.2023), dann wäre die Vereinbarung des Kündigungsausschlusses unwirksam, wenn es sich um eine formularmäßige Vereinbarung handelt. Die Kündigung des Vertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ist möglich.
  • Lassen Sie, bevor Sie eine Kündigung des Mietvertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen, die getroffene Vereinbarung anwaltlich prüfen.
Hinweis


Bei einer wesentlichen Veränderung der Lebensumstände des Mieters, kann eine Auflösung des Staffelmietvertrags mit Kündigungsausschluss in Frage kommen. 
In solchen Fällen muss das berechtigte Interesse des Mieters, das Interesse des Vermieters, am weiteren Bestehen des Mietverhältnisses, deutlich überragen.

  • Es wird oft als erforderlich angesehen, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.
  • Die Einzelheiten sind kompliziert, ohne rechtliche Einschätzung der persönlichen Situation des Mieters, in welchen Fällen einer wesentlichen Veränderung der Lebensumstände (z.B. berufliche Versetzung; Geburt eines Kindes, die Wohnung ist zu klein), die Auflösung des Vertrags in Frage kommen kann, nicht möglich.

Mietpreisbremse - diese gilt auch bei Vereinbarung einer Staffelmiete

Wenn die Landesregierung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt angeordnet hat, dass eine Begrenzung der Miete bei der Wiedervermietung gilt, sogenannte "Mietpreisbremse", dann gilt dies auch für Staffelmietverträge,

  • wenn der Vertrag nach Inkrafttreten der Mietpreisbremsenverordnung für dieses Gebiet abgeschlossen wurde.

Staffelmiete zu hoch, nicht leistbar - Vereinbarung zur Senkung der vereinbarten Miete

Eine mit dem Vermieter vereinbarte Staffelmiete kann zwischen den Mietvertragsparteien jederzeit einvernehmlich geändert werden.
Dies kann gelingen - aber viele Vermieter verweisen in diesem Zusammenhang auf die Beantragung von Wohngeld.

Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag - Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann sind während der Laufzeit weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen: Staffelmiete und weitere Mieterhöhung - nur Betriebskosten ,



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