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Staffelmietvertrag Mietwohnung - Regelungen, Vereinbarung wirksam?

Steht in Ihrem Wohnungsmietvertrag eine Vereinbarung wie:

Die Miete beträgt ab dem 1.3.2020 € 480,00.

Ab dem 1.3.2021 beträgt sie € 500,00.

Ab dem 1.3.2022 beträgt sie € 530,00.

Ab dem 1.3.2023 beträgt sie € 560,00.

... dann ist für diesen Zeitraum eine Mietstaffelung vereinbart.

Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. Eine seltene Ausnahme hinsichtlich der Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung kann es geben, wenn eine Mietpreisüberhöhung vorliegt, oder ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse.

Staffelmiete im Wohnungsmietvertrag - Miete erhöht sich automatisch

Bei einer Staffelmiete muss der Vermieter keine schriftliche Mitteilung mehr senden, dass die Miete sich erhöht.

  • Die Miete steigt automatisch zum festgelegten Zeitpunkt um den festgelegten Betrag bzw. auf die festgelegte neue Miete.

Mindestens 12 Monate Zeitabstand muss zwischen den vereinbarten Erhöhungszeitpunkten liegen.

Achten Sie unbedingt darauf, die Mietzahlung anzupassen. Es entstehen sonst Mietrückstände, die sogar zu einer Kündigung führen können!

Staffelmietvereinbarung für eine Wohnung ist nicht auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt

Eine Staffelmietvereinbarung ist zeitlich nicht begrenzt. Sehr häufig werden Staffelmietvereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über 3 bis 5 Jahren vereinbart, aber es sind auch zeitlich längere Vereinbarungen als Laufzeit möglich.

Ende einer Staffelmietvereinbarung - kann der Vermieter danach die Miete erhöhen?

Ist die Vereinbarung ausgelaufen, dann kann die Miete vom Vermieter über das Vergleichsmietenverfahren erhöht werden.
Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete - gesetzliche Merkmale 

Zwischen den Parteien ist es möglich, nach Ablauf der Vereinbarung, eine neue Staffelmiete zu vereinbaren, oder auch die Vereinbarung einer Indexmiete ist möglich.
Lassen Sie sich beraten, wenn der Vermieter eine neue Vereinbarung zur Mietanpassung zum Mietvertrag wünscht

Voraussetzungen für die wirksame Vereinbarung einer Staffelmiete für die Mietwohnung

  • Die Vereinbarung ist schriftlich abgeschlossen;
  • die jeweilige Miete bzw. die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag ausgewiesen
    (die Steigerung darf nicht allein als Prozentsatz ausgewiesen sein); 
  • die Miete bleibt mindestens ein Jahr unverändert.
    Manche Mietverträge bzw. Vereinbarungen zu einer Staffelmiete enthalten auch z.B. eine zweijährige Anpassung der Miete.
Hinweis


  • Ein unbefristeter Staffelmietvertrag kann vom Mieter immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.
  • Dies ist anders, wenn zusammen mit der Staffelmiete ein Kündigungsausschluss, Kündigungsverzicht mietvertraglich vereinbart wird.

Staffelmietvereinbarung - oft mit Kündigungsverzicht im Mietvertrag für Wohnung verbunden

Sehr häufig wird eine Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag der Wohnung mit einem beiderseitigen Kündigungsverzicht verbunden.

Dies ist zulässig, allerdings höchstens für vier Jahre (§ 557a BGB).

Staffelmietvertrag mit Kündigungsverzicht - Kündigungsausschluss für mehr als 4 Jahre

Grundsätzlich: Ein mietvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht ist bei Überschreitung der Vierjahresfrist in der Regel unwirksam. Ausnahme: Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht wurde individualvertraglich vereinbart, dann ist ein beiderseitiger Kündigungsausschluss auch für längere Zeit wirksam - die Anforderungen sind aber sehr hoch.

Kündigungsausschluss - Mietvertrag kann erstmals nach Ablauf von 4 Jahren gekündigt werden

Auch eine formularmäßige Vereinbarung, dass der Mietvertrag erstmals nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist vom Mieter gekündigt werden kann, ist unwirksam, so der Bundesgerichtshof, weil die Vierjahresfrist dadurch überschritten wird.
BGH: Ausschluss der Kündigung durch Formularklausel

Geprüft wurde dort die Klausel eines formularmäßig vereinbarten Kündigungsausschlusses, die den Inhalt hatte: "... Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.

Beispiel

Ein häufiger Fehler kommt auch bei der Berechnung der Frist zur erstmalig möglichen Kündigung vor, wenn der Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und der Beginn des Mietvertrags an einem späteren Zeitpunkt liegt:

  • Der Mietvertrag ist am 01.02.2019 abgeschlossen und es wurde vereinbart, dass die Mietzeit am 01.04.2019 beginnt.
  • Der Kündigungsausschluss ist nur bis zum 31.01.2023, dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses möglich, denn gemäß Gesetz ist ein Ausschluss der Kündigung nur für die Dauer von maximal 4 Jahren möglich. 
  • Wurde die Dauer des Kündigungsausschlusses falsch berechnet, (im Beispiel dann der 31.03.2023), dann wäre die Vereinbarung des Kündigungsausschlusses unwirksam, wenn es sich um eine formularmäßige Vereinbarung handelt. Die Kündigung des Vertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten ist dann möglich.
  • Lassen Sie, bevor Sie eine Kündigung des Mietvertrags mit der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen, die getroffene Vereinbarung anwaltlich prüfen.
Hinweis


Bei einer wesentlichen Veränderung der Lebensumstände der Mieter kann eine Auflösung des Staffelmietvertrags mit Kündigungsausschluss in Frage kommen. 
In solchen Fällen muss das berechtigte Interesse des Mieters, das Interesse des Vermieters, am weiteren Bestehen des Mietverhältnisses, deutlich überragen.

  • Es wird oft als erforderlich angesehen, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt.
  • Die Einzelheiten sind kompliziert, ohne rechtliche Einschätzung der persönlichen Situation des Mieters, in welchen Fällen einer wesentlichen Veränderung der Lebensumstände (z.B. berufliche Versetzung; Geburt eines Kindes, die Wohnung ist zu klein), die Auflösung des Vertrags in Frage kommen kann, nicht möglich.

Mietpreisbremse - gilt auch bei Vereinbarung einer Staffelmiete

Wenn die Landesregierung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt angeordnet hat, dass eine Begrenzung der Miete bei der Wiedervermietung gilt, die sogenannte "Mietpreisbremse", dann gilt dies auch für Staffelmietverträge,

  • wenn der Mietvertrag nach Inkrafttreten der Mietpreisbremsenverordnung für dieses Gebiet abgeschlossen wurde.

Nicht nur die Anfangsmiete, auch nachfolgenden Staffelmieterhöhungen müssen die Grenzen der Mietpreisbremse einhalten.

Mietpreisbremse gilt für die Staffelmieterhöhungen

Hinweis

Auch wenn die Wohnung nicht im Gebiet einer Schutzverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, kann eine Mietpreisüberhöhung vorliegen. die aber derzeit aus praktischen Gründen kaum verfolgt werden kann.

Staffelmiete zu hoch, nicht leistbar - Vereinbarung zur Senkung der vereinbarten Miete

Eine mit dem Vermieter vereinbarte Staffelmiete kann zwischen den Mietvertragsparteien jederzeit einvernehmlich geändert werden.
Dies kann gelingen - aber viele Vermieter verweisen in diesem Zusammenhang auf die Beantragung von Wohngeld.

Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag - Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann sind während der Laufzeit weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen: Staffelmiete und weitere Mieterhöhung - nur Betriebskosten ,



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