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Mietpreisbremse gilt für Mieterhöhungen des Staffelmietvertrags

Gilt für das Gebiet, in dem die Wohnung gemietet wurde, die Mietpreisbremse, dann muss diese auch bei Vereinbarung einer Staffelmiete für die Wohnung (Staffelmietvertrag) vom Vermieter beachtet werden.

Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Die sogenannte Mietpreisbremse soll in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt dafür sorgen, dass bei Abschluss von neuen Mietverträgen die Miete begrenzt wird. 

Für welche Gebiete diese Begrenzung gilt, und ab wann, wird durch Verordnung der jeweiligen Landesregierung festgelegt: 
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt 

Für Staffelmietvereinbarungen gilt die Kappungsgrenze nicht

Die Staffelmiete kann so vereinbart werden, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 oder 15 Prozent (bei Lage der Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt), steigt. 
Kappungsgrenze bei Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete 

Mietpreisbremse - Anwendung bei neuem Mietvertrag

Die Miete darf dann maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Mietpreisbremse - Begrenzung der Mieten bei Neuvermietung möglich.

Hinweis


Ist vor Abschluss des Mietvertrags für das Gebiet in dem die Wohnung angemietet wurde die Landesverordnung zur Mietpreisbremse in Kraft getreten ist, dann sollten Mieter prüfen:

Mietpreisbremse - im Mietvertrag der Wohnung ist eine Staffelmiete vereinbart

Mietverträge mit einer Staffelmiete sind nicht selten - bei Abschluss des Mietvertrages wird die Steigerung der Miete für die nächsten Jahre vereinbart. Es gibt keine zeitliche Begrenzung für die Vereinbarung einer Staffelmiete, eine Staffelmietvereinbarung könnte also auch über 10 Jahre oder länger geschlossen werden.

Die Erhöhungen werden ohne besondere Mitteilungen des Vermieters wirksam: 
Mieterhöhung ohne besondere Mitteilung 

Zwischen den Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Es ist also durchaus möglich, dass die einzelnen Staffelmietvereinbarungen alle 15 Monate erfolgen, aber niemals kürzer als 12 Monate.

Beispiel

Im Mietvertrag ist z.B. vereinbart:

Die Anfangsmiete zum 01.04. 2020 beträgt 500 Euro

  • Die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung beträgt 460 Euro. Die Anfangsmiete wäre zulässsig, denn:

460 Euro plus 10 Prozent ergibt 506 Euro, die 500 Euro Anfangsmiete sind zulässig vereinbart.

Im Mietvertrag finden sich folgende weiteren Staffelmieterhöhungen:

Die Nettokaltmiete beträgt

ab 1.4.2021 550,00 €,

ab 1.4.2022 600,00 €,

ab 1.4.2023 650,00 €,

ab 1.4.2024 700,00 €,

ab 1.4.2025 750,00 €.

Mieterhöhung durch Staffelmiete - die Mietpreisbremse gilt auch für eine zu hohe Staffelmiete

Oft überschreitet schon die erste Staffelmietenerhöhung die zulässige Mietgrenze bei einer geltenden Mietpreisbremse.

Beispiel
Sie stellen fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung zum Zeitunkt der ersten Staffelmieterhöhung, am 1.4.2021, 490,00 € beträgt

490 Euro plus 10 Prozent, 49,00 Euro, ergibt 539,00 €.

Die vereinbarte Staffelmiete gemäß Mietvertrag soll aber 550,00 € betragen.

  • Die Staffelmieterhöhung wäre in dieser Höhe nicht zulässig, die geforderte Staffelmiete wäre um monatlich 11 Euro zu hoch. 
  • Die Folge ist, dass sich die Miete aufgrund der Staffelmietvereinbarung zwar zum 1.4.2021 automatisch erhöht, aber in unserem Beispiel durch die Mietpreisbremse begrenzt ist auf 539 Euro.

Die Erhöhung der Staffelmiete ist ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse

Im Zeitpunkt der Staffelmietenerhöhung sollte dann schriftlich und nachweisbar die zu hohe Miete gerügt werden. 
Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters 

Mietpreisbremse und Staffelmietvertrag - prüfen, ob gesetzliche Ausnahmen gelten

Es gibt auch vom Gesetz zugelassene Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift.

Dies sollten Mieter, bevor eine Rüge an den Vermieter geht, prüfen:
Mietpreisbremse, Miethöhe für Wohnungen, Ausnahmen im Gesetz 

Staffelmieterhöhung unter Vorbehalt zahlen?

Wenn unklar ist, ob die Mietpreisbremse wirklich eingreift, oder, welche Miete zuläsdsig wäre, kommt auch in Betracht, trotz einer Rüge die Mieterhöhung zunächst einmal zu zahlen, aber unter ausdrücklich erklärtem Vorbehalt.

Mietzahlung unter Vorbehalt

Lassen Sie sich frühzeitig fachkundig beraten: 


Redaktion


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