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Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters

Gerade wurde der Mietvertrag unterschrieben und man hat Anhaltspunkte, dass der Vermieter entgegen den gesetzlichen Bestimmungen der Mietbreisbremse eine zu hohe Miete verlangt. Es sollte dann geprüft werden, ob man eine "Rüge" vornimmt. Dies ist die Voraussetzung für weitere rechtliche Schritte.

  • Durchaus nicht selten: Es ist möglich, dass man sich auch außergerichtlich mit dem Vermieter auf eine Absenkung der Miete einigt, wenn er anerkennt, dass eine zu hohe Miete gezahlt wird. 

Wenn der Vermieter bei Neuvermietung gegen die Mietpreisbremse verstößt

Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter im Rahmen der Neuanmietung der Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitet, dann kann der Mieter für sich die Regelungen des Gesetzes zur Mietpreisbremse in Anspruch nehmen und den Vermieter rügen.

  • Dies gilt nur, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das als "angespannter Wohnungsmarkt" definiert ist und eine entsprechende Verordnung für die Anwendung der Mietpreisbremse erlassen ist.

Mieter muss eine qualifizierte Rüge aussprechen, wenn die Mietpreisbremse greifen soll

Der Mieter muss, wenn er eine Herabsetzung der Miete erreichen möchte, gegenüber dem Vermieter gemäß Gesetz eine begründete qualifizierte Rüge aussprechen. Dies ist eine Anforderung, die vielerorts nicht so einfach für viele Mieter zu erfüllen sein dürfte.

Es reicht nicht, dem Vermieter zu schreiben: "Die Miete, die ich mit Ihnen für meine neue Wohnung vereinbart habe, ist mir zu hoch."

Das Gesetz verlangt, dass die Rüge die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

Hinweis - Änderung seit 1.1.2019


Wurde der Mietvertrag ab dem 1.1.2019 abgeschlossen, dann muss der Mieter nicht mehr in jedem Falle "qualifiziert" rügen, aber wenn sich der Vermieter auf eine Ausnahme beruft, müssen Sie als Mieterin oder Mieter sich damit in der Rüge auseinandersetzen.

Mietpreisbremse - Qualifizierte Rüge an den Vermieter senden - Beispiel

Beispiel


Sehr geehrter Herr / Frau ... (bzw. alle Vermieter gemäß Mietvertrag nennen),

nach dem Mietspiegel für die Stadt ... beträgt die ortsübliche Miete für eine Wohnung wie meine € 7,00 / qm.

Sie berechnen mir aber für die 50 qm große Wohnung € 500,00. Zulässig wären höchstens € 350,00 + 10 %, also € 385,00.

Bitte bestätigen Sie bis zum ...., dass künftig nur noch diese Miete zu zahlen ist, oder weisen Sie bis zum... nach, dass schon der Vormieter die von Ihnen verlangte Miete bezahlt hatte.

Vorsorglich weise ich daraufhin, die künftigen Mietzahlungen, auch für den bereits laufenden Monat, unter den Vorbehalt der Rückforderung zu stellen.

Unterschrift(en) Mieter

Wenn das zutrifft, schuldet ein Mieter aus dem Mietvertrag nur € 385,00 / Monat an Miete, spart monatlich € 115,00 ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge beim Vermieter.

Den Zeitpunkt des Zugangs beim Vermieter sollte der Mieter beweisen können. 

Gesetzesänderung für Mietverträge ab 1. April 2020 - Rüge an den Vermieter 

Mieter haben ab 01.04.2020 die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete für bis zu 2,5 Jahre zurückzufordern:

  • Dies gilt nur für Mietverträge, die nach dem 31.3.2020 abgeschlossen werden.  
  • Voraussetzung ist die Rüge an den Vermieter, die spätestens 30 Monate nach Vertragsabschluss dem Vermieter mitgeteilt wurde. Wird später gerügt, gilt das nur für die Zukunft.
Hinweis


  • So einfach wie im vorstehenden Beispiel ist die Rüge in aller Regel nicht, vor allem kann es bei der Berechnung der ortsüblichen Miete leicht zu Fehlern kommen, insbesondere wenn geltende Ausnahmen (siehe Artikel im Portal) nicht beachtet werden. 
  •  Es muss dringend davor gewarnt werden, "auf eigene Faust" zu rechnen, zu rügen und danach nur die selbst berechnete geringere Miete zu zahlen.
    Denn: Zeigt sich später, dass die Mietberechnung nicht gestimmt hat, dann kann ein hoher Mietrückstand entstanden sein, der sogar eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter begründen kann. 
  • Besser: Zahlung unter Rückforderungsvorbehalt stellen und notfalls einklagen.

    Redaktion


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