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Mietpreisbremse - qualifizierte Rüge des Mieters

Gerade wurde der Mietvertrag unterschrieben und man hat Anhaltspunkte, dass der Vermieter entgegen den gesetzlichen Bestimmungen der Mietbreisbremse eine zu hohe Miete verlangt. Es sollte dann geprüft werden, ob man eine "Rüge" vornimmt. Dies ist die Voraussetzung für weitere rechtliche Schritte bzw. man kann sich auch außergerichtlich mit dem Vermieter auf eine Absenkung der Miete einigen, wenn er anerkennt, dass eine zu hohe Miete gezahlt wird. 

Wenn der Vermieter bei Neuvermietung gegen die Mietpreisbremse verstößt

Stellt der Mieter fest, dass der Vermieter im Rahmen der Neuanmietung der Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschreitet, dann kann der Mieter für sich die Regelungen des Gesetzes zur Mietpreisbremse in Anspruch nehmen und den Vermieter rügen. Dies gilt nur, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das als "angespannter Wohnungsmarkt" definiert ist und eine entsprechende Verordnung für die Anwendung der Mietpreisbremse erlassen ist.

Mieter muss eine qualifizierte Rüge aussprechen, wenn die Mietpreisbremse greifen soll

Der Mieter muss, wenn er eine Herabsetzung der Miete erreichen möchte, gegenüber dem Vermieter gemäß Gesetz eine begründete qualifizierte Rüge aussprechen. Dies ist eine Anforderung, die vielerorts nicht so einfach für viele Mieter zu erfüllen sein dürfte.

Es reicht nicht, dem Vermieter zu schreiben: "Die Miete, die ich mit Ihnen für meine neue Wohnung vereinbart habe, ist mir zu hoch." - Das Gesetz verlangt, dass die Rüge die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

Wie eine qualifizierte Rüge im Sinne der Mietpreisbremse ausgesprochen wird

Beispiel

Sehr geehrter Herr (bzw. alle Vermieter gemäß Mietvertrag nennen),

nach dem Mietspiegel für die Stadt ... beträgt die ortsübliche Miete für eine Wohnung wie meine € 7,00 / qm. Sie berechnen mir aber für die 50 qm große Wohnung € 500,00. Zulässig wären höchstens € 350,00 + 10 %, also € 385,00. Ich zahle daher künftig nur noch die vorstehend berechnete Miete. ...

Wenn das zutrifft, schuldet der Mieter aus dem Mietvertrag nur € 385,00 / Monat an Miete, spart monatlich € 115,00 ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Rüge beim Vermieter. Den Zeitpunkt des Zugangs beim Vermieter sollte der Mieter beweisen können. 

Was ist, wenn der Mieter erst nach einiger Zeit die qualifizierte Rüge an den Vermieter schickt?

Wenn der Brief mit der qualifizierten Rüge z.B. erst drei Monate nach Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter ankommt, so kann der Vermieter die bis dahin geleisteten Überzahlungen von monatlich € 115,00 (siehe Beispiel) für die vergangenen drei Monate behalten.

Hinweis


  • So einfach wie im Beispiel ist es in aller Regel nicht, vor allem kann die richtige Berechnung der ortsüblichen Miete schwierig sein, leicht zu Fehlern führen, wenn geltende Ausnahmen (siehe Artikel im Portal) nicht beachtet werden
  •  Es muss dringend davor gewarnt werden, "auf eigene Faust" zu rechnen, zu rügen und danach nur die selbst berechnete geringere Miete zu zahlen. Denn: Zeigt sich später, dass die Mietberechnung nicht gestimmt hat, dann kann ein solch hoher Mietrückstand entstanden sein, der sogar eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter begründen kann. 
  • Besser: Zahlung unter Rückforderungsvorbehalt stellen und notfalls einklagen.


Redaktion

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