Mietpreisbremse - Gesetzesänderungen ab Januar 2019 und April 2020

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete, wenn Wohnungen in einem Gebiet, wo diese gilt, wieder vermietet werden.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Verschärfung der Mietpreisbremse ab 01.04.2020 - zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Für Mietverträge ab 1.4.2020 ist es möglich, auch für einen zurückliegenden Zeitraum Miete zurückzufordern, wenn innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss eine zu hohe Miete gerügt wird.

Wird der Verstoß gegen die Mietpreisbremse in den ersten 2 1/2 Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses gerügt, und ist zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge beim Vermieter noch nicht beendet, kann die Rückzahlung gefordert werden. 

Rüge wegen Mietpreisbremse zu spät

Rügen, die später als 2 1/2 Jahre nach Beginn des Mietvertrags erhoben werden, begründen ein Rückforderungsrecht nur für Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind.

BGB § 556g: Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.

Mietpreisbremse - ab 01.04.2020 rückwirkend zu viel gezahlte Miete vom Vermieter bekommen

Gesetzlich wurde beschlossen, dass Mieter zukünftig zuviel gezahlte Miete rückwirkend für bis zu zweieinhalb Jahre zurückfordern können.

Anwendung der Mietpreisbremse - gesetzliche Regelung - es bestehen Ausnahmen

• Die Regelung zur Mietpreisbremse gilt nicht für die Erstvermietung von Neubauwohnungen.
• Sie gilt nicht für die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung.
  Mietpreisbremse - umfassende Modernisierung als Ausnahme - Urteil 
• Handelt es sich um eine Wiedervermietung, dann kann der Vermieter eine höhere Miete im Vertrag vereinbaren, wenn schon der vorige Mieter eine höhere Miete bezahlt hat,
• Eine höhere Miete kann auch gefordert werden, wenn in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungen durchgeführt wurden.

Neuer Mietvertrag - Auskunftspflicht des Vermieters für die Mietpreisbremse

Für alle Vertragsabschlüsse seit 1.1.2019 gilt bereits bisher schon:

• Der Vermieter muss jetzt vor Vertragsabschluss unaufgefordert angeben, ob er sich auf eine Ausnahme und auf welche gesetzliche Ausnahme er sich berufen will.
• Beruft er sich darauf, dass schon der Vormieter eine höhere Miete bezahlt habe, dann muss er diese Miete angeben.
• Beruft sich der Vermieter auf eine vorangegangene Modernisierung, muss er angeben, dass modernisiert wurde und wann.

Weitere Informationen - z.B. über die Person des Vormieters, den Umfang der Modernisierung - können Sie als Mieterin oder Mieter weiterhin nur über ein Auskunftverlangen bzw. eine Auskunftsklage erhalten.

Einhaltung der Mietpreisbremse - verspätete oder nur mündliche Auskunft bei Vermietung

Hat der Vermieter die Auskunft nicht - oder nur mündlich - erteilt, dann kann er sich auf die Ausnahme, und damit auf die Mietforderung oberhalb der Grenze der Mietpreisbremse, erst berufen, wenn er die Auskunft in Textform nachholt.

• Ist zu Anfang gar keine Auskunft erteilt worden, gilt zusätzlich eine Wartefrist von zwei Jahren:
  - Zunächst gilt also die Miete gemäß Mietpreisbremse, ortsübliche Miete + 10 %,
  - zwei Jahre später wird die höhere Vertragsvereinbarung wirksam.

Mietpreisbremse - Rückforderung der Miete erst ab Rüge durch Mieter - Pflicht gemildert

Nicht immer ist (seit 1.1.2019) eine inhaltlich begründete Rüge gegenüber dem Vermieter erforderlich.

• Wenn der Vermieter allerdings eine Auskunft zum Mietvertrag in Bezug auf die Mietpreisbremse erteilt hat, muss sich die Rüge auch mit der Auskunft auseinandersetzen.
  Eine Rüge wegen Mietpreisbremse erheben

Bisher können Sie als Mieterin oder Mieter den Betrag, der die Mietpreisbremse übersteigt, nur zurückfordern, wenn Sie zuvor eine Rüge an den Vermieter geschickt haben, und nur für die darauf folgende Zeit.

Miete zurückfordern wegen Verstoß gegen Mietpreisbremse

Mietpreisbremse - Bundestag beschließt Verlängerung im Januar 2020

Die Mietpreisbremse wurde am 14.02.2020  vom Bundestag bis Ende des Jahres 2025 verlängert.

Städte und Gemeinden haben jetzt bis 2025 die Möglichkeit, Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte auszuweisen, wo die Mietpreisbremse gelten soll.

Bestehende Regelungen werden damit verlängert.

Die neue Miete darf bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ãœbersicht zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt