Vereinbarung einer Indexmiete für die Mietwohnung

Es kann für Mietwohnungen vereinbart werden, dass sich die Miete entsprechend des Verbrauchpreisindexes des statistischen Bundesamts verändern soll, wenn die Preise in Deutschland sich verändern. Es handelt sich dann um die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete.

Indexmiete für Wohnungen ist möglich

Die Vereinbarung einer Indexmiete ist seit dem 1.9.2001 zeitlich unbefristet möglich.

Gemäß § 557b BGB besteht gesetzlich die Möglichkeit eine Indexmiete zu vereinbaren. Danach können Mietanpassungen gemäß der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) erfolgen. Der VPI-Index wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt, soll die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten der privaten deutschen Haushalte zeigen.  

• Steigt dieser Index, so erhöht sich gemäß der Steigerung die Miete entsprechend, wenn der Vermieter dies mitteilt, die Voraussetzungen dafür vorliegen.
  Indexmiete für Wohnung vereinbart - Zeitpunkt der Mieterhöhung 
• Sinkt der Index, so können Mieter verlangen, dass die Miete gesenkt wird. 
  Indexmiete, Indexmietvertrag - Mietsenkung wegen Indexänderung 
  

Vereinbarung einer Indexmiete für Mietwohnung - gesetzliche Voraussetzungen 

• Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
• Als Maßstab für die Preisentwicklung kann nur der zulässige Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte genommen werden, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt und veröffentlicht wird.
• Es muss vereinbart sein, dass nicht nur Veränderungen des Index zu einer Mieterhöhung führen, sondern auch umgekehrt, bei Absinken des Lebenshaltungskostenindex Mieter auch die Miete senken können.
• Die Indexklausel muss so formuliert sein, dass die Mietanpassung auf jeden Fall erst ein Jahr nach Beginn bzw. nach der letzten Änderung möglich ist.
• Indexmiete - Wirksamkeit der Mieterhöhung wegen Indexveränderung

Indexmietvertrag enthält keine Vereinbarung zur Senkung der Miete für Mieter

Würde die Vereinbarung nur das Recht des Vermieters beinhalten, dass bei einem Anstieg des Lebenshaltungskostenindex (VPI des Statistischen Bundesamts) eine Mieterhöhung möglich ist, so wäre die Vereinbarung nicht wirksam.

• Ist diese Regelung in der Indexvereinbarung nicht enthalten, dann ist die Regelung unwirksam. Vermieter können dann nicht eine Mieterhöhung wegen eines gestiegenen VPI-Index durchführen, sind dann für eine Mieterhöhung an die gesetzlichen Möglichkeiten gebunden.
  Mieterhöhung für Mietwohnung - aus welchen Gründen möglich? 
• Auch durch eine spätere Vertragsänderung kann eine Indexmiete vereinbart werden.

Indexmietvertrag - Vereinbarung für eine Mietanpassung ist zeitlich nicht befristet

Die Vereinbarung einer Anpassung der Miete gemäß der Änderung des Lebenshaltungskostenindex (Indexmiete) ist zeitlich unbeschränkt möglich.

Indexmieterhöhung für Wohnung - nur wenn der Vermieter die Mieterhöhung schickt

Eine Mietveränderung, Mieterhöhung für Wohnungen tritt nicht automatisch ein. Vermieter müssen immer eine Mieterhöhungserklärung in Textform abgeben.

Umgekehrt müssen auch Mieter, wenn wegen einer Senkung der allgemeinen Preise eine Mietsenkung verlangt wird, dies gegenüber dem Vermieter in Textform geltend machen.

Beispiel für eine wirksame Vereinbarung zur Indexmiete im Mietvertrag der Wohnung

Steht im Mietvertrag oder in einer späteren Vereinbarung zum Mietvertrag die folgende Regelung:

In der Regel bezieht sich die Anpassung der Indexmiete auf die Nettokaltmiete.

Es gilt als möglich, dass als Grundlage für die Mietanpassung auch die Bruttokaltmiete vereinbart werden kann. 

Indexklausel im Mietvertrag der Wohnung - Anpassung der Miete erst nach Mindeständerung

Oft ist in Mietverträgen vorgesehen, dass eine Mietanpassung erst vorgenommen werden kann, wenn sich der Index um z.B. mindestens 2 Prozent verändert.

Indexmiete kann auch für befristeten Mietvertrag, Zeitmietvertrag vereinbart werden

Auch für einen zulässig befristeten Mietvertrag für eine Wohnung ist die Vereinbarung einer Indexmiete möglich, kommt aber selten vor:
Zeitmietvertrag, befristeter Mietvertrag - Voraussetzung für Befristung 

Indexmietvertrag - Geforderte Indexmieterhöhung wird nicht gezahlt

Bestehen Zweifel an der geforderten Mietanpassung und wird deshalb die Mieterhöhung nicht gezahlt, dann kann es zu Mietrückständen kommen, die Vermieter bei einer entsprechender Höhe, ohne vorherige Mahnung, zu einer fristgemäßen Kündigung oder sogar zu einer fristlosen Kündigung berechtigen.

• Wird die Mieterhöhung für falsch oder die Vereinbarung für unwirksam gehalten, dann sollte die Mieterhöhung unter Vorbehalt gezahlt werden, eine anwaltliche Beratung erfolgen. 
• Die Mieterhöhung gilt, bis ein Gericht über eine eventuelle unwirksame Indexklausel bzw. Indexmieterhöhung entscheidet.
  Lebenshaltungskostenindex - Indexmiete, Zeitpunkt der Mieterhöhung

Müssen Vermieter die geforderte Indexmieterhöhung vorrechnen?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter im Schreiben zur Indexmieterhöhung dem Mieter keine einzelnen Rechenschritte vorzurechnen hat.
Vermieter müssen lediglich über die eingetretene Indexänderung hinaus die ab dem Fälligkeitszeitpunkt geänderte Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben.

Änderung des Basisjahres für die Berechnung der Indexmieterhöhung

In der Regel erfolgt alle fünf Jahre eine Umbasierung des Verbraucherpreisindex. Der Index wird so an die veränderten Verbrauchsgewohnheiten angepasst. Durch die Umstellung auf ein neues Basisjahr verlieren die alten Indextabellen die Gültigkeit.

Die Umstellung des Basisjahres hat für die Berechnung einer Mietanpassung bzw. Mietsenkung keine Auswirkung, wenn die Indexklausel allein auf Veränderung in Prozent abstellt.

Wurde das Basisjahr umgestellt, so lassen sich die dann gültigen aktuellen, angepassten Werte aus den Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamts entnehmen, sind Grundlage für eine Indexmietanpassung.

Der Vermieter hat jahrelang keine Indexmietanpassung vorgenommen, darf er das?

Vermieter sind nicht verpflichtet, auch wenn ein mietvertraglich vereinbarter Schwellenwert (z.B. Anpassung der Indexmiete erst ab Änderung des Indexes um 2 Prozent) Ã¼berschritten wird, eine Mietanpassung vorzunehmen.

Dies kann dazu führen, dass erst nach mehreren Jahren der Vermieter eine Indexmietanpassung durchführt, dies zu einer starken Mieterhöhung führt, wenn der Lebenshaltungskostenindex in dieser Zeit angestiegen ist.